ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVASI HAKKINDA

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 14.05.2020

I. GİRİŞ

Son yıllarda sıklıkla arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi kavramları karşımıza çıkmaktadır. Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde alınacak kararlarda 6302 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Düştürülmesi Hakkında Kanun (uygulamadaki adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu) kapsamında oy hakkının “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu” ile alacağı karara bağlanmıştır. Bu nedenle özellikle kentsel dönüşüm kapsamına giren yapılarda alınacak kararlar açısından arsa payı önem kazanmaktadır.

Belirtmek gerekir ki, arsa payı sadece kentsel dönüşüm kapsamında alınacak kararlar dışında ortak alanların kullanımı ve giderlere katılma gibi konularda da arsa payı önem taşımaktadır. Bu noktada ortak giderlere daha fazla katılan maliklerden biri, arsa payının olması gerekenden daha fazla olduğunu ileri sürerek arsa payının azaltılmasını da dava konusu edebilir.

II. ARSA PAYI KAVRAMI ve ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ ŞARTLARI

Arsa payı kavramı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) ile tanımlanmıştır.  KMD md 2/d maddesinde; “Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir.” şeklinde tanım yapılmıştır.

Kanun maddesinden hareketle arsa payını arsa üzerinde yapılan yapı sonucunda oluşan bağımsız bölümlerin arsadan almış oldukları pay olarak ifade edebiliriz. Yine doktrinde kat mülkiyeti (veya kat irtifakının) kurulması sırasında ana yapının bulunduğu arsadan bağımsız bölümlere rayiç değeri oranında verilen pay olarak tanım yapılmaktadır.[1] Yapı üzerinde inşaa edilen tüm bağımsız bölümler yapının üzerinde kurulu bulunduğu taşınmazdan (arsa) belli oranda pay almak zorundadır.

Arsa payı kavramı Anayasal güvence altında olan mülkiyet hakkının korunması açısından önemi haizdir. KMK açısından ortak yerlerin mülkiyeti arsa payları ile oranlı olarak belirlenir. Yine anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine her bir bağımsız bölüm maliki arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Yine anagayrimenkulün sigorta edilmesi halinde kat malikleri arsa payları oranında sigorta giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Bunun yanında kat malikleri kurulu malik ve arsa payının yarısından fazlası ile toplanabilecektir. Bunun yanında ortak yerlerle ilgili alınacak kararlarda da kat maliklerinin ve arsa payının çoğunluğu aranmaktadır.

III. ARSA PAYININ BELİRLENMESİ

Arsa payı kat mülkiyeti veya kat irtifakı ile ilintilidir. Zira arsa payından söz edilebilmesi için öncelikle KMK anlamında kat mülkiyeti veya kat irtifakının söz konusu olması gerekmektedir. Ayrıca tapuda kat mülkiyetine geçilmesi ile birlikte ana taşınmazın tapu kütüğü sayfasında bu taşınmaz kat mülkiyetine çevrilmiştir denilerek sayfa kapatılır.[2] Bundan sonra KMK anlamında anayapı veya ilgili bağımsız bölüm yok olmadığı sürece taşınmaz mülkiyeti bağımsız bölüm mülkiyetine dönüşür.

Arsa payları öncelikle yapı projesi ile tespit edilmektedir. Ancak eski tarihli yapılarda, bu yapılar daha çok kentsel dönüşüme esas olan yapıları da teşkil etmektedir, arsa paylarının müteahhit tarafından herhangi bir objektif kriter olmaksızın belirlendiğine şahit olunmaktadır. Arsa payının neye göre belirleneceği KMK md 3/2 ‘de şu şekilde belirtilmiştir; “(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” Buradan anlaşılacağı üzere, arsa payı her bir bağımsız bölümün konumuna ve büyüklüğüne göre hesaplanmakla birlikte, esas alınacak değer ilgili bağımsız bölümün gerçek değeridir. Bağımsız bölümün, arsa payına esas olan değeri belirlenirken; inşaatın alanı, kullanım alanı, havuz ve spor salonu gibi sosyal tesisler, yeşil alan, manzara, otopark, balkon gibi hususlar değerlendirmeye esas alınmaktadır.[3]

Peki projede belirtilen arsa payı gerçeğe uygun değilse ne olacaktır. İlgili fıkranın devamında; “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” denilerek, arsa payı düzeltilmesi davasının hukuki dayanağı oluşturulmuştur. Buna göre arsa payı bağımsız bölümün payı ile orantılı değilse dava açma imkanı ortaya çıkmaktadır.

KMK kapsamında, öncelikle kat irtifakı kurulması veya doğrudan kat mülkiyetine geçilmesi söz konusu olduğunda proje ibrazı zorunludur. Bu nedenle arsa payları da proje hesaplarındaki hatalar proje tarihine göre dikkate alınmalıdır.[4] Yani bir bağımsız bölümün değerinde sonradan ortaya çıkan değişiklik arsa payının artırılmasını sağlamamaktadır. Bu husus KMK md 3/2-son cümlede şu şekilde belirtilmiştir; “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.” Yani bir apartmanın altında yer alan dükkan için belirlenen arsa payı, o dairenin karşısına metro istasyonu yapılması ve ulaşım imkanının artması nedeniyle dükkanın gerçek fiyatının artmış olması gerekçesi ile arttırılamaz.

Arsa payı düzeltilmesi davası açılabilmesinin ön koşulu kat mülkiyeti veya kat irtifakına konu bir ana taşınmazın bulunmasıdır.[5] Arsa payının düzeltilmesi davasının dava edilebilirlik şartı ise arsa payının ilgili bağımsız bölümün değeri ile orantısız olarak belirlenmiş olması (veya bağımsız bölüme hiç arsa payı belirlenmemiş olmasıdır. Bunun dışında açıkta arsa payı bulunması, ortak alanlar için arsa payı bırakılmış olması, onaylı projenin bulunmaması, ana yapının kat mülkiyeti (veya kat irtifakı) statüsünde bulunması, talepte bulunan kişinin iyi niyetli olması ve hukuki yarar bulunması şarttır.[6]

III. DAVANIN TARAFLARI

Arsa payının düzeltilmesi davası kat maliki veya kat irtifakı sahibi kişi tarafından açılabilir. Bu nedenle kiracı veya intifa hakkı sahibi bu davayı açamaz.[7] Davanın davalısı ise diğer kat irtifakı veya kat malikleridir. Arsa payının düzeltilmesi ana taşınmazdaki tüm arsa paylarını etkileyebilecek niteliktedir. Bu nedenle, ana taşınmazdaki tüm maliklerin davada taraf olması gerekmektedir. Söz konusu kişilerden bir kısmı davacı bir kısmı davalı olabilir. Ancak tüm pay sahiplerinin davada taraf olması gerekmektedir.

IV. GÖREVLİ ve YETKİLİ MAHKEME

Arsa payı düzeltilme davasının konusu arsa payının ana taşınmazlardaki pay ile orantılı olmadığı bu nedenle arsa payının düzeltilmesi talebidir. Bu durumda, dava hukuki nitelik olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan bir davadır. Kat Mülkiyeti Kanunu, Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir." denilmektedir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası taşınmazın aynına ilişkin bir davadır. Zira arsa payının değişikliği ile taşınmazdaki mülkiyet hakkında değişiklik oluşacaktır. Bu nedenle Hukuk Mahkemeleri Kanunu (“HMK”) md 12 gereği; “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Bu kapsamda arsa payının düzeltilmesi davası ilgili ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.

V. SONUÇ

Arsa payı kavramı, özellikle kentsel dönüşüm sonrası gündeme gelse de, yukarıda açıklandığı üzere, sadece kentsel dönüşüm sürecindeki oy hakkında değil; apartman ve diğer toplu yapılarda büyük önem taşımaktadır. Arsa payının yanlış gösterilmesi hak kayıplarına ve mağduriyetlere neden olabilecektir. Arsa payının düşük olması oy hakkında kayba neden olabileceği gibi, yüksek olması da fazladan gidere katılma sonucunu doğurabilir. bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası açılması gerekebilir.

Arsa payının düzeltilmesi davasını her bir kat mülkiyeti veya kat irtifakı hakkı sahibi açabilir. Davanın açılabileceği süre kat mülkiyetinin veya kat irtifakının halen devam ettiği süredir.[8] Bu açıdan bir zamanaşımı süresi bulunmadığı söylenebilir.

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.