FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA DEVRE MÜLK SAHİBİ OLUNMASI HAKKINDA

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 23/05/2020

I. Genel Olarak Finansal Kiralama Sözleşmesi ve Devre Mülk Sözleşmesi

1. Finansal Kiralama Sözleşmesi

Finansal kiralama sözleşmesi (FKS), 6361 Sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu (FFFK) hükümlerine göre kurulmaktadır. Finansal kiralama sözleşmesi, kiralayan tarafından yatırıma konu malın kiracıya sözleşme süresi boyunca kiralanarak malın zilyetliğinin kiracıya devredildiği, kiracının da sözleşme süresi boyunca kira ödeme borcunu yerine getirdiği ve sözleşme süresinin bitiminde kiralanan malın mülkiyetinin kiracıya devredildiği sözleşmedir. FKS özellikle yeni kurulan fabrikalarda, çeşitli işletmelerde sermaye kolaylığı sağlaması, KDV avantajına sahip olması sebebiyle tercih edilmektedir. Finansal kiralama yolu ile kiracı yatırım yaparken kısa vadeli satın alma yoluna gitmeksizin satın almanın getirdiği maddi yükü uzun bir döneme yayarak finansal açıdan avantaj sağlamaktadır. Finansal kiralama sözleşmesi FFFK m.18’de, “Finansal kiralama sözleşmesi; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmış ve yapılabilecek finansal kiralama sözleşmesinin çeşitli kuruluş yöntemleri sayılmıştır.

2. Devre Mülk Sözleşmesi

Devre mülk hakkı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na, 10/06/1985 tarihli 3227 Sayılı Kanun ile eklenen 8. Bölümde düzenlenmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.57’de “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.” devre mülk sözleşmesine konu olan ‘devre mülk hakkı’ açıklanmıştır. 634 Sayılı Kanun m. 59’da devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerinde ve her dönem için 15 günden az süreli olmamak koşuluyla sağlanacağını ve bu hakkın kullanımının başkalarına devredilebileceği düzenlenmiştir. Devre mülk sözleşmesi ile sağlanan bu hak mülkiyet hakkına yaklaşan bir irtifak hakkı olup mirasçılara geçeceği gibi tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilmektedir. Devre mülk sözleşmesi, turizm sektöründe özellikle yazlıkların birden fazla mülkiyet sahibi tarafından kullanılmasına imkan sağlanması, maddi açıdan uygun olması sebebiyle yaygın olarak kullanılmaktadır. Devre mülk sözleşmesi ile taşınmazın mülkiyeti yılın belirli dönemleriyle sınırlı olacak şekilde devredilmektedir.

II. Finansal Kiralama Yoluyla Devre Mülk Sahibi Olunabilir Mi?

Uygulamada hemen hemen her iş kolunda finansal kiralama işlemi görülmektedir. Finansal kiralama işlemi tanışır mallara ilişkin olabileceği gibi taşınmaz mallara ilişkin de yapılabilir. Finansal kiralama sözleşmesinin konusunun düzenlendiği FFFK m. 19/1’de “Sözleşmeye taşınır ve taşınmaz mallar konu olabilir. Bilgisayar yazılımlarının çoğaltılmış nüshaları hariç olmak üzere patent gibi fikri ve sınai haklar bu sözleşmeye konu olamaz.” Hangi mallar açısından düzenlenip düzenlenmeyeceği açıkça belirtilmiştir. Ayrıca maddenin ikinci fıkrasında, bütünleyici parça veya eklenti niteliğinde olup olmadığına bakılmaksızın asli niteliğini koruyan her malın tek başına finansal kiralama sözleşmesinin konusu olabileceği düzenlenmiştir. Konumuz açısından yapılacak bir değerlendirme ile devre mülk sözleşmelerinin, nitelik itibariyle taşınmazın belirli sürelerle de olsa mülkiyetinin devredildiği göz önüne alınarak finansal kiralama sözleşmesine konu olabilecektir. Finansal kiralama hukuku açısından herhangi bir engel bulunmamaktadır.

FFFK m. 22/1’de, sözleşmenin yazılı olarak yapılacağı ve taşınmaz mallara ilişkin sözleşmelerin taşınmaz malın bulunduğu tapu kütüğünün şerhler hanesine, kendilerine mahsus özel sicili bulunan taşınır mallara dair sözleşmelerin ise malın kayıtlı olduğu sicile tescil ve şerh olacağı ve kiralayan tarafından, Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Birliği’ne bildirileceği belirtilmiştir. Devre mülk hakkı da taşınmazın bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilmektedir. Bu halde tescil işlemi yapılırken finansal kiralama yapıldığı da tescil edilecektir.

Finansal kiralama yoluyla devre mülk satışı yapıldığında ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda hangi kanunların uygulanacağı da önem arz etmektedir. Bu durumda öncelikle sözleşme feshinin nasıl ve hangi şartlarda mümkün olacağı 6361 Sayılı FFFK’ya göre yapılacaktır. Devre mülk satışı finansal kiralama sözleşmesi hükümleri çerçevesinde oluşturulduğundan uygulanacak mevzuat da ağırlıklı olarak FFFK hükümleri olacaktır. Ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen hükümler de saklı tutularak uyuşmazlıkların çözümünde dikkate alınacaktır. Uygulamada ortaya çıkan en önemli sorun kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halidir. Aşağıda detaylı olarak açıkladığımız bu halde, finansal kiralama sözleşmelerinde yer alan temerrüt faiz oranlarının diğer temerrüt faiz oranlarına göre çok yüksek olması kiracıyı zor durumda bırakmaktadır.

III. Finansal Kiralamanın Avantaj ve Dezavantajları

Finansal kiralama sözleşmesinin en önemli avantajlarından biri FFFK m. 28-29’da yer alan özel hükümler sayesinde sözleşmeye konu olan malların ne kiralayanın borçları yüzünden ne de kiracının borçları yüzünden haczedilememesidir. Yatırım yapan işletmeler için en ilgi çeken avantaj hiç şüphesiz vergi kolaylıklarının sağlanmış olmasıdır. FKS ile yatırımcı çok düşük bir KDV ödemesi yaparak sözleşme sonunda mal sahibi olmaktadır. Özellikle küçük ve orta ölçekli işletmeler yatırım için öz sermayesini kullanmamakta ve maddi yükünü uzun bir döneme yayabilmektedir. Finansal kiralamaya konu malın mülkiyeti sözleşme süresi boyunca kiralayanda kalmaktadır. Böylelikle sözleşme süresince malın zilyetliğini elinde bulunduran kiracı ek teminat gösterme yükümlülüğünden kurtulmaktadır. Uygulamada kiralayan sözleşmeyi haklı şekilde feshettikten sonra malın iadesi için dava açarak sözleşme konusu malı geri alarak 3. kişilere sattığı gibi yeniden finansal kiralama yoluyla kiralamaktadırlar.

Kiralayan kiracıya sözleşme süresi bitiminde malı satın alma hakkı tanımış olabilir. Kiracı bu hakkı kullanmaması halinde kiralayan malı başka birine kiralayarak daha fazla kar elde etme imkanına sahiptir. Ancak uygulamada finansal kiralama sözleşmesi sonunda kiracı malı mutlaka almaktadır. Uygulamada kiracılar açısından finansal kiralama sözleşmesi klasik bir satış sözleşmesinden farkı olmayan, KDV avantajı sebebiyle yapılan sözleşme olarak görülebilmektedir. Esasında finansal kiralama sözleşmesi her iki taraf için de uzun süreli kiralama ile malın mülkiyetinin kiracıya devredilmesini sağlamak amacıyla yapılan bir sözleşmedir.

Finansal kiralama sözleşmesinin hiç şüphesiz en büyük sakıncası sözleşmenin döviz cinsinden yapıldığı durumlarda ortaya çıkmaktadır. Özellikle son birkaç yılda ülkemizde meydana gelen döviz artışı düşünüldüğünde yapılacak sözleşmenin Türk Lirası cinsinden yapılmasını şiddetle tavsiye ediyoruz. Zira son yıllarda döviz kurlarında meydana gelen beklenmedik artışlar neticesinde birçok işletme ödemede temerrüde düşerek ya iflas etmiş ya da malın rayiç bedelinin çok üzerinde ödemeler yapmak durumunda kalmıştır. Finansal kiralama yoluyla devre mülk alınması açısından değerlendirilecek olursak sözleşmenin TL cinsinden yapılması her iki taraf için de uygun olacaktır. Zira devre mülke konu taşınmazların yapımı doğrudan dövize endeksli olmadığından kiralayan açısından da sorun oluşturmayacaktır. Uygulamada fabrika kuracak yatırımcıların alacağı makinalar yurtdışı üretimi olduğundan FKS de döviz cinsinden yapılmaktadır.

Finansal kiralama sözleşmesinin bir diğer sakıncası kiracının temerrüde düştüğü durumda ortaya çıkmaktadır. Kiracı vergi imkanlarından faydalanmak isterken tam tersi çok yüksek temerrüt faizi ödemek zorunda kalabilmektedir. Finansal kiralama sözleşmelerindeki temerrüt faiz oranları, banka kredilerinden kaynaklı temerrüt faiz oranlarına göre oldukça yüksektir. Finansal kiralama yoluyla mal alımı yapacak olanların sözleşmedeki temerrüt faiz oranlarına dikkat etmelerini ve ödememe halinde yüksek temerrüt faizleri ile karşı karşıya kalacaklarının farkında olmaları gerekmektedir.

IV. Sonuç ve Değerlendirme

Finansal kiralama yoluyla devre mülk satın alınması için hiçbir hukuki engel bulunmamaktadır. Devre mülk almak isteyenler açısından vergi avantajlarının olması cazip gelse de sözleşmede yer alacak çok yüksek temerrüt faiz oranlarının da mutlaka gözden geçirilerek hareket edilmesini tavsiye ediyoruz. Finansman açısından sıkıntı yaşamayacağından emin olan tüketiciler ve işletmeler için ise sağladığı avantajlar çok cazip gelmektedir. Son olarak finansal kiralama yoluyla devre mülk alımı yapacakların en çok dikkat etmesi gereken bir diğer nokta sözleşmenin TL cinsinden yapılması olacaktır.

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.