HARİCEN YAPILAN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERLİLİĞİ

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 25.01.2021

1. GİRİŞ

Günlük hayatta çokça gerçekleşen taşınmaz mülkiyetinin devri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) m. 704’e göre “taşınmaz” kabul edilen malvarlığı değerlerinin, tapu sicil müdürlüğünde yapılacak bir işlem ile mevcut malikinden başkasının mülkiyetine geçirilmesi işlemidir. Bu devir işleminin öncesinde tarafların çeşitli sebeplerden dolayı bir taşınmaz satış sözleşmesi yapma ihtiyacı doğmaktadır.

Bu bültende haricen yapılan taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerliliği incelenecektir.

2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASINDA TESCİL ŞARTI

Taşınmaz mülkiyetinin devri amacıyla, haricen sözleşme yapılsa ve taşınmaz teslimi gerçekleşmiş olsa bile bu durumda yalnızca taşınmazın zilyetliğinin devri söz konusu olacaktır. Nitekim taşınmaz mülkiyetinin devri için tescil şarttır. Bu husus TMK m. 705’te şu şekilde düzenlenmiştir: “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.  Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

3. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANIM SEBEPLERİ

Kazanım sebebi, mülkiyet hakkının devredilmesinin hukuki sebebini oluşturan, tescilin dayanağı olan, mülkiyetin devri konusunda taraflar arasında borç ve kişisel ilişki doğuran bir taahhüt işlemidir[1].

Anılan taahhüt işlemi bir ölüme bağlı tasarruf olabilir veya sağlar arasındaki bir hukuki işlem de olabilir. Sağlar arasındaki işlemler, çoğunlukla satış, bağışlama ve bazen de vekalet gibi mülkiyetin nakli taahhüdünü doğuran bir sözleşme mahiyetinde olur[2].

4. HARİCEN YAPILAN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERLİLİĞİ

2644 sayılı Tapu Kanunu (“TK”) m. 26 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeleri yapmaya tapu sicil memuru yetkilidir. Noterlik Kanunu (“NK”) m. 60 uyarınca da taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterlikler tarafından yapılabilmektedir. Yine Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 237 uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Uygulamada özellikle projeden yapılan konut satışlarında tapuda veya noterde resmi bir sözleşme yapılmaksızın taraflar arasında adi yazılı sözleşmeler yapılmaktadır. Bu sözleşmeler hukuken geçersizdir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu konudaki görüşünü 2018/7902 E. , 2019/574 K. sayılı kararında “Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK’nın 706. TBK’nın 237. Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir.”[3] şeklinde belirtmiştir.

Kanunlarda sözleşmeler için öngörülen şekil şartına uyulmadığı takdirde sözleşmenin hükmünün ne olacağı TBK m. 12/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”

5. YÜKLENİCİNİN SÖZLEŞMENİN HÜKÜMSÜZLÜĞÜNÜ İLERİ SÜRMESİ

Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmelerin şekil şartına uyulmadan düzenlenmesinin sözleşmeyi hükümsüz kılacağına değinmiştik. Bu durumda yüklenicinin, şartlara uyulmadığından sözleşmeyle bağlı olmadığını iddia etmesi, TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırıdır. Eğer ki şartları mevcutsa bu durum hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilebilir. Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesi bu konudaki görüşünü 1991/8698 E. , 1992/486 K. sayılı kararında “Şekle aykırılık hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne var ki bazen şekil noksanının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp akdin batıl olduğu savı dinlenilmezse bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyla uğranılan müspet zararın ( ifa çıkarının ) giderilmesi istenebilir. Dahası, yurdumuzda hükmünü açıkça sürdüren somut olaylar ve gerçekler, halin diğer icapları gözardı edilmediğinde, adalet duygularının bir gereği olarak buna önem atfetme zorunluluğu kendisini bir kez daha göstermektedir. Sözü edilen yasal kural, TMK.nun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırı düşecek tarzda kullanılmamalıdır. İşte böyle bir durumda butlan etkisiz kalabilir. Gerçekten de, bu hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı" şekle aykırılığı ileri sürme hakkı yönünden de bir sınır oluşturur. Hakime özel ve çok ayrık durumlarda da olsa adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme olanağını sağlar. Buyurucu niteliği itibariyle de doğrudan gözetilmesi gerekir ( 25/01/1984 gün 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı ).

Hemen yeri gelmişken önemle vurgulayalım ki, butlanı bu şekilde etkisiz bırakmakta hassas ve titiz davranılmalı, özelikle Borçlar Hukukuna ilişkin borç sözleşmelerinde ve çok sınırlı olaylarda uygulanabileceği hiç bir zaman unutulmamalıdır. Bunun yanında her somut olayda butlan iddiasının ileri sürüldüğü hal ve şartlara bakılmalı ve hakkın kötüye kullanılmasına ilişkin adalet duygularını rahatsız edici çok açık unsurların varlığı esas alınmalı, tarafların sözleşme yapılırken ve daha sonraki davranış ve tutumları da dahil olmak üzere tüm özellikleri gözardı edilmemelidir. Şekil noksanı nedeniyle bir sözleşme henüz ifa edilmiş olmasa dahi, butlan iddiasının aşağıda belirtilen hal ve şartlar altında bir hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Bir kimsenin;

a ) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğunu,
b ) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa,
c ) Yine taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmişse, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşır ve bu savunma yasal korunmadan yoksun kalır.”[4] saptamalarında bulunarak bu hususu ayrıntılı şekilde ele almıştır.

6. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN ÖN SÖZLEŞME NİTELİĞİ

Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmeleri yapmaya tapu sicil memurları yetkilidir. Söz konusu bu hukuki işlem tapu memurlarından bağımsız yapılamaz. Bu işlemin yapılmasına ilişkin doğan sözleşme yapma ihtiyacı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile noterlikler tarafından karşılanmaktadır.

Taşınmaz satış vaadinin hukuki mahiyeti de tartışmalı olmakla birlikte hukukumuzda “önsözleşme” düşüncesinin hakim olduğu görülmektedir[5]. Gerçekten Yargıtay’ın birçok kararında taşınmaz satış vaadinin TBK 29. maddesinin tanımı çerçevesinde borç doğuran bir sözleşme olduğu hususu açık ve kesin surette belirtilmiştir[6].

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, nispidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin borçlar hukuku anlamında meydana gelen sözleşmelerden herhangi bir farkı bulunmamaktadır[7].

Bu bağlamıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tapu mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme yapma ihtiyacını karşılayan bir ‘önsözleşme’ hükmündedir.

TBK m. 29 hükmüne göre: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”

Bu maddeye göre resmi bir şekle tabi olan bir sözleşme hakkında yapılan önsözleşmeler de yine o sözleşmenin resmi şekil şartlarıyla bağlıdır. Böylece, gelecek tarihte tapu dairesi aracılığıyla, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, şekil şartlarına uygun olarak resmi usulle noterde yapılması gereklidir.

Bu sebeple kanunda öngörülen şekil şartlarına uyulmadığı takdirde, bu hususta yine yukarıda anılan ve bu şekilde yapılan sözleşmelerin geçersizliğini düzenleyen TBK m.12/2 hükmü uygulama alanı bulacaktır.

SONUÇ

Taşınmaz mülkiyetinin kazanımının tescilsiz olabileceği istisnai durumlar dışında, kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanımı için resmi tescil işleminin yapılması şarttır.

Taşınmaz mülkiyetini bir başkasından iktisap etmek isteyen kişi, bu isteğini bir sözleşme ile kayıt altına almak istediği takdirde kanunda da açıkça belirtildiği üzere, resmi şekil şartlarını yerine getirmek zorundadır. Resmi şekil şartları mevcut olmadan düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi hüküm doğurmaz.

Her ne kadar şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler hükümsüz olsa da, bazı durumlarda adalet duygusunun gereği olarak TMK m. 2 hükmü uyarınca, şekil şartlarına uyulmayan sözleşmeler hüküm doğurabilir.

Resmi şekil şartlarına uyan, ‘önsözleşme’ niteliğindeki bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmalıdır. Bu nedenle resmi şekil şartına uymadan yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de hüküm doğurmaz.

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.