İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVALARI HAKKINDA

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 03.04.2020

1. GİRİŞ

‘İzale-i Şuyu’ veya diğer adıyla ‘Ortaklığın Giderilmesi’ davası  paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son verilerek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Yani bu davalar, birden çok kişinin birlikte malik bulundukları mal(lar) üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini ve böylece mülkiyet hakkı sahiplerinin kendilerine düşen kadar payda tek başlarına mülkiyet hakkı sahibi olmalarını sağlayan davalardır.

Uygulamada daha çok kardeşlerin ortak mülkiyet hakkına sahip oldukları hallerde kardeşler arasında, ticari amaçla birlikte daha evvel bir mülkiyet hakkını birlikte aynı taşınmaz üzerinde kazanan ortaklar arasında, murisin ölümünden sonra mirasçıların sahip oldukları mallar üzerinde mirasçılar arasında yaşanan bir takım sorunlar ve özellikle de ortak mülkiyet hakkına sahip olunan mal(lar) üzerinde yapılacak tasarruflarda ortak karar alınamaması gibi sebeplerle izale-i şüyu davalarının açılması söz konusu olmaktadır. Örneğin paydaşlardan bir kısmının ortak mülkiyete tabi taşınmazların satımını isterken bir kısmının satışa rıza göstermemesi gibi hallerde paydaşların oraklığın giderilmesi davası açması beklenir. Uygulamada sıklıkla rastlanan bu dava türü aşağıda başlıklar halinde ele alınmıştır.

2. Ortaklığın Giderilmesi Dava Açılmaksızın Mümkün müdür?

Paydaşların kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilmeleri mümkündür. Ancak uygulamada ortak mülkiyet konusu olan özellikle gayrimenkullerin hangi kısmının hangi paydaşa kalacağı, bölünen alanların değerlerinin birbirlerinden farklı olmaları gibi sorunlar nedeniyle paydaşlar anlaşma yolu ile ortaklığın giderilmesini sağlamakta güçlük çekmektedir. Bu halde; anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise izale-i şuyu davası açılarak ‘dava yoluyla ortaklığın giderilmesi’ istenebilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime/Kimlere Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasının ortak mülkiyete konu mal sahiplerinin tümüne karşı yani tüm paydaşlara karşı açılması gerekmektedir. Bu davayı herhangi bir paydaş açabilecektir.

Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Bu nedenle açılacak davalarda misal dava konusu bir gayrimenkul ise tapuda gayrimenkul ortaklarının kimler olduğu incelenmeli, bu kişilerin tümü davalı sıfatı ile davaya dahil edilmelidir. Tapuda intikal yapılmamışsa –örneğin murisin ölümünden sonra intikaller henüz tapuda gerçekleşmemişse- yine de paydaşlar davada taraf olarak gösterilmelidir. Paydaşlardan birinin davadan önce veya yargılama aşamasında ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır ?

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin; taşınmaz mal Bursa-İnegöl’de bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme İnegöl Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Harç ve Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorundadır. Ancak davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. Nitekim izale-i şuyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.

6. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ YÖNTEMLERİ

6.1. Giriş

Yukarıda açıklandığı üzere İzale-i şüyu davasının tarafları malın nasıl bölüşüleceğine dair anlaşma yaparak bu anlaşmayı dava sırasında hakime bildirebilirler. Hakim bu anlaşma hükümleri doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşamazlarsa maldaki ortaklığın ya aynen taksim yoluyla ya da satış suretiyle giderilmesi gerekecektir.

6.2. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. Nitekim; mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için, taşınmazın yüzölçümü, nitelikleri, pay sayısı, paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı hususlarının mahkemece araştırılması ve bu sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise bu halde de aynen taksim ile paylaşıma karar verilemeyecektir.

Yukarıda sayılan hususlarda mahkemece yapılan araştırma sonucu aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olduğuna kanaat getirilmesi durumunda aynen bölünerek taksime karar verilecek; bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya ivaz eklenerek denkleştirme sağlanacaktır. Nitekim taksimde kural her taşınmaz malın aynı nitelikte paydaş adedi kadar parçalara ayrılmasının mümkün olması gerekliliği olsa da paylar arasında nitelik olarak eşitliğin sağlanması mümkün değilse niteliği az olan paya ivaz ilavesi yoluyla eşitliğin sağlanması yoluna gidilecektir.

6.3. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satışlar açık arttırma yoluyla yapılmalıdır.

Her ne kadar satışlar açık artırma yöntemi ile tüm taliplilere hitaben yapılabilecek ise de; tüm paydaşların bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaşmaları halinde satış yalnızca ortaklar arasında yapılacaktır.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde ağaç, bina vs gibi asıl taşınmaz dışında parçalar varsa bunların da (mühdesat) asıl taşınmaz ile birlikte satılması gerekir. Ancak bunların bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve bu mühdesat asıl taşınmazın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle asıl taşınmazın ve bütünleyici parçaların değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının mühdesata  isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi bu oranlar esas alınarak yapılır. Mühdesata isabet eden kısım, üzerinde ittifak olunan  (veya tapuda lehine şerh bulunan) mühdesat sahibi paydaşa verilir, geri kalan bedel payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.

Yukarıdaki paragrafta bahsi geçen ağaç, ev vb mühdesatın hangi paydaşa/paydaşlara ait olduğu konusunda paydaşlar arasında bir ihtilaf varsa bu halin çözümü ayrı bir dava gerektirir ve “Mühdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası”nın konusunu oluşturur.

7. SONUÇ

Ortaklığın giderilmesi davası paylı mülkiyet veya el birliği mülkiyetine konu taşınır/taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki mevcut bulunan birlikte mülkiyet ilişkisine son vererek kişisel mülkiyete geçmeyi sağlayan bir dava türüdür. Bu davada tüm paydaşların taraf sıfatını taşıması gerekmektedir.

Bu davalar matbu harca tabi olup dava sonunda yargılama giderleri ve vekalet ücretleri taraflara payları oranında yükletilmektedir.

Türk Medeni Kanunu uyarınca paylaşma iki türlü gerçekleşebilmektedir; bunlardan birincisi "malın aynen bölüşülmesi" ikincisi ise "satılarak bedelin bölüşmesi" şeklindedir.

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için dava yolu ile ortaklığın giderilmesinin mümkün olmayacağı unutulmamalıdır.

Açıklanan davada çıkacak kararın kesinleşmesinden sonra dava taraflarından birinin talebi ile tapu memuru bu ilama ve krokiye göre her paydaşın payını tapuya tescil edecek ve her birine müstakil birer tapu senedi verecektir.

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.