KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE HAKKINDA

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 06/06/2020

I. Genel Olarak

Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269-269/d hükümleri çerçevesinde kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurma hakkına sahiptir. Bu takip yolu kendine özgü olup genel haciz yoluyla takipten farklı olarak, takibin kesinleşmesinden sonra ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla yürütülecek hacizle beraber kiracının tahliye edilmesine ilişkin prosedür de işletilecektir[1].

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye yoluyla takip yapılması halinde İİK m.269/d maddesindeki düzenleme kapsamında, genel haciz yoluyla takipte uygulanmakta olan itiraz (İİK m. 62), itiraz sebepleri ile bağlılık (m. 63), gecikmiş itiraz (m.65), itirazın sonuçları (m. 66), itirazın kesin olarak kaldırılması (m. 68), icra mahkemesinin incelemesi (m.70), menfi tespit ve istirdat davası (m.72) hakkındaki hükümler kıyasen uygulanacaktır.

            II. Takip Talebi ve Ödeme Emri

            A. Takip Talebi

            Takip talebinde kiraya veren alacaklı olarak, kiracı ise borçlu olarak gösterilmelidir. Birden fazla kiraya veren varsa zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan kiraya verenlerin tümü takip talebinde gösterilecektir. Kiracılar bakımından da her ne kadar kira bedeli için para borcu söz konusu olsa da tahliye yoluyla takip yapıldığından ve tahliyenin bölünemez olması sebebiyle birden fazla kiracı varsa tüm kiracılar yönünden takip yapılması zorunludur[2]. Kiraya veren takip talebinde ödenmeyen kira bedellerini ve kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edecektir.

            Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yapılmış ise takip talebine kira sözleşmesi de eklenmelidir. Bu takip türünde kural olarak kira sözleşmesinin eklenmesi zorunlu olmayıp kiracının ödeme emrine itiraz ettiği durumlarda önem arz etmektedir[3]. Uygulamada özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarının ödenmemesi sebebiyle açılan ilamsız tahliye yolunda kira sözleşmesi takip talebine eklenmektedir. Takip talebine kira sözleşmesi eklenirken dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır. İlk olarak kira sözleşmesinin aslının sunulmasına ilişkin kanunda bir hüküm bulunmadığından sözleşme ‘aslı gibidir’ yapıldıktan sonra sunulabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta kira sözleşmesinin damga vergisinin yatırıldığına ilişkin makbuzun mutlaka takip dosyasına eklenmesi gerekmektedir. Uygulamada kiraya veren genel olarak kira sözleşmesinin damga vergisini yatırmamakta ve takip açılacağı zaman damga vergisi yatırılmaktadır.

Tahliye yoluna başvurulması için avukattan yardım alınacak durumlarda çıkarılacak vekaletnameye ‘her türlü vergi ve cezalardan dolayı vergi itiraz, temyiz, uzlaşma ve takdir komisyonlarında beni temsile’ şeklinde yetki verilmesi gerekmektedir. Bu sayede işlemleri yapan avukat, damga vergisi ile ilgili işlemleri de yapabilecektir.

B. Ödeme Emri

Kiraya verenin (alacaklı) takip talebini icra dairesine vermesi ile icra dairesi tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek kiracıya (borçlu) gönderir. İcra dairesi tarafından gönderilen ödeme emri genel haciz yoluyla takipteki ödeme emrinden farklı ödeme emri (Örnek No:13) düzenlenir. Tahliye yoluyla ilamsız takipte gönderilen ödeme emri tahliye talebi de içerdiğinden borçlu kiracıya gönderilen bir ihtar hükmünde olup bu husus sürelerin başlaması açısından önem arz etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315’te “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmü düzenlenmiştir. Bu hüküm çerçevesinde ödeme emrinin borçlu kiracıya tebliği ile kiracının normal kiralarda 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi gerekmektedir. Ürün kiralarında ise borçlu kiracının kira borcunu ödemesi için verilen süre TBK m. 362’de belirtildiği üzere en az 60 gündür.

III. Ödeme Emrine İtiraz

Borçlu kiracının ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde itiraz ettiğini icra dairesine bildirmesi gerekmektedir. İtiraz genel haciz yoluyla takip hükümlerince İİK m. 62’ye göre yapılır. Kiracının tebliğ edilen ödeme emri üzerine yapacağı itiraz kira sözleşmesine ilişkin olabileceği gibi sözleşme dışındaki bir sebebe de dayanabilir. Kiracı sözleşmeye ilişkin yapacağı itirazla kira sözleşmesini tamamen reddedebileceği gibi kira bedellerini takipten önce ödediğini de öne sürebilir[4]. Kiracı kira sözleşmesini veyahut sözleşmedeki imzayı inkar etmek istiyorsa İİK m.269/2 gereğince bunu açık ve kesin olarak yapmak zorundadır. Aksi halde kiracı kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Borçlu kiracının 7 günlük itiraz süresi ile kira borcunu ödemesi için ödeme emrinin tebliği ile kiracıya verilen ödeme süresi birbirinden farklıdır. Örneğin konut kirasına ilişkin olarak; borçluya tanınan 7 günlük itiraz süresinde borçlunun itiraz etmemesi halinde borçlu kiracının kira borcunu ödemesi için 23 günlük süresi daha bulunmaktadır. Borçlu kiracıya kira borcunu ödemesi için verilen süre dolmadan tahliye istenemeyeceği gibi haciz işlemlerine de başlanamaz. Borçlunun itiraz süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmesi üzerine genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi takip durmaktadır.

Borçlu kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi üzerine takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Kiracıya kira borcunu ödemesi için verilen ödeme süresinin (konut ve çatılı iş yeri için 30 günlük ödeme süresi) de sona ermesiyle kiraya veren haciz talep edebilir. İİK m. 269/a gereğince ödeme emrine itiraz etmeyen ve süresi içinde borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesinden tahliye istenmesi gerekmektedir. İcra mahkemesinin kararı olmadan icra dairesi tahliyeyi gerçekleştiremez[5].

İİK m.269/3’e göre kiracının itirazı üzerine takip duracağından kiraya veren borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurması gerekir. Aksi halde aynı kira alacağına dayanarak ilamsız tahliye takibi yapılamayacağı da yine bu hükümde düzenlenmiştir. Kiracının itirazının kira sözleşmesine ilişkin olması halinde kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvururken İİK m. 269/b/1 gereğince kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenlenmiş olması veya noter onaylı olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin bu şartları taşımaması halinde kiraya veren icra mahkemesine değil sulh hukuk mahkemesinde kira bedelinin tahsili ile kiracının tahliyesine ilişkin dava açabilecektir.

IV. Sonuç ve Değerlendirme

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye yoluyla takip kendine özgü bir takip çeşidi olup hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir takip çeşididir. Tahliye talebiyle ilamsız takip genel haciz yoluyla takip hükümleri ile benzerlik taşımakta olup bazı hükümleri kıyasen uygulanmaktadır. Süreler açısından dikkat edilmesi gereken husus kiracının ödeme emrine itiraz süresi ile kiracıya kira borcunu ödemesi için tanınan ödeme süresinin birbirinden farklı olmasıdır. Kiraya veren açısından dikkat edilmesi gereken husus, kiracının ödeme emrine itirazı üzerine kiraya veren 6 aylık süre içinde itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesi için icra mahkemesine başvuru yapması gerekmektedir. Uygulamada kira bedelini ödenmemesi üzerine kiraya veren hızlı bir şekilde tahliye kararı alarak kiracıyı çıkartmak istemektedir. Ancak bahsedilen tüm bu hukuki süreç yaklaşık altı ay sürmektedir. Sürecin hızlı ve doğru bir şekilde yürütülmesi açısından hukuki yardım alınmasında fayda bulunmaktadır.

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.