KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ HAKKINDA

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 09/09/2020

1. GİRİŞ

Kira ilişkisinin devrini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 323, TBK ilk yürürlüğe girdiğinde yürürlüğü 8 yıl ertelenen hükümlerden olup, hükmün 01.07.2020 olan yürürlük tarihine kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri sözleşme serbestisi gereği uygulama alanı bulmuştur. Kira sözleşmesinde hüküm bulunmayan durumlarda ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.

TBK m. 323 artık yürürlüğe girmiş olduğundan, kira ilişkisinin devri halinde bu düzenlemede yer alan şartların incelenmesi gerekmektedir. İşbu hukuk bülteninde kira ilişkisinin devrinin şartları ve sonuçları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kapsamında genel hatlarıyla ele alınmaya çalışılacaktır.

2. TBK KAPSAMINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ ŞARTLARI

Kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracı olarak iki taraf mevcuttur. Kiraya verenin temel edim borcu kiralananı kullandırmak; kiracının temel edim borcu ise kira bedelini ödemektir. Kiracının kira sözleşmesi henüz sona ermeden, kira ilişkisini yani kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarını 3. bir kişiye devredip devredemeyeceği kira ilişkilerinde merak edilen bir husustur. Konuyla ilgili düzenlemeyi ihtiva eden TBK m. 323 şu şekildedir:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Şartları:

- Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır; sona ermiş veya geçersiz bir kira ilişkisinin devri mümkün değildir.

-  Mevcut kiracı, kira sözleşmesinin devri için kiraya verenden talepte bulunmalıdır.

- Kiraya veren devir için yazılı rıza vermelidir. Rıza yine mevcut kiracıya verilecektir. Yazılı rıza öğretideki bir görüşe göre bir geçerlilik şekli değil ispat şeklidir[1]. Bir diğer görüş ise yazılı rızanın geçerlilik şekli olduğu yönündedir[2]. Öğretide bu konuda görüş birliği olmamakla birlikte; devre ilişkin yazılı rıza alınması devralan kiracıyı ilerde kiraya verenin haksız işgal iddiasına dayanan tahliye talebine karşı koruyacaktır[3]. Yargıtay da haksız işgal iddiasına dayalı tahliye taleplerinde kiraya verenin yazılı rızasının olup olmadığının araştırılması ve buna göre karar verilmesi gerektiği görüşündedir[4]:

“…Davalılardan müteselsil kefil ..., cevap dilekçesi ile kiralananda sözleşmenin en başından beri diğer kiracı ile birlikte oturmakta olduğunu iddia etmektedir. Bu durumda Mahkemece; davalılardan ... ile ilgili delillerin toplanarak taşınmazı kiracı sıfatı ile kullanmasına davacı kiraya verenin yazılı rızası bulunup bulunmadığının araştırılması, kiraya verenin yazılı rızasının bulunmaması halinde ilgili davalının fuzuli şagil olduğunun kabulünün gerekeceği…”

Rızanın devirden önce mi yoksa sonra mı verilmesi gerektiği hususunda ise kanunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Kanaatimizce rızanın devirden önce veya sonra verilmesi, devre ilişkin bir geçersizlik sonucu doğurmamakta yalnızca devrin ne zamandan itibaren etkili olduğu noktasında bir önem taşımaktadır. Öğretide bir görüş, rızanın ileriye etkili olduğunu ve ancak rıza ile birlikte devralan kiracının sözleşmede devreden kiracının yerine geçeceğini kabul ederken, aksi görüş, rızanın geriye etkili olduğu yani devir sözleşmesinden itibaren hüküm ifade edeceği yönündedir[5]. Devir ile birlikte hak ve borçlar devralan kiracıya geçeceğinden ve kiraya verenin yazılı rızası bir şart olduğundan; devir sözleşmesi rızadan önce yapılmış olsa bile, rıza verildiği tarihten sonra hüküm doğuracağı yorumu kanaatimizce daha makul olacaktır.

- Kiraya veren işyeri kiralarında haklı bir sebebe dayanarak rıza vermekten kaçınmamış olmalıdır. Haklı sebep dürüstlük kuralı çerçevesinde yorumlanacaktır. Görüldüğü üzere kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızasının alınması şarttır, ancak işyeri kiralarında kiraya veren de haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Yani şartların mevcut olması halinde kiracıya bir nevi kiraya vereni kabule zorlama imkanı verilmiştir[6]. Bu haklı sebepler objektif veya sübjektif olabilecektir. Yeni kiracının ekonomik gücü, kiralananın kullanım amacının veya yoğunluğunun değiştirilmesi, kiralananın yapısının değiştirilecek olması, yeni kiracının bilgi, tecrübe veya izinlere sahip olmaması, devrin kiraya verenin taahhütlerine aykırılık oluşturması, devreden kiracının şahsının gözetilmiş olması, menfaat sağlamak için devir yapılması, kiraya verenle devralan kiracı arasındaki husumet gibi nedenler haklı sebebe örnek olarak sayılabilecektir. Kiraya verenin yeterince bilgilendirilmiş olmaması ve teminatların sona ermesi ise geçici haklı nedenlere örnek olarak gösterilebilecektir. Kiraya verenin makul süre içinde yeterince bilgilendirilmesi ve devralan kiracı tarafından aynı derecede teminat verilmesi halinde kiraya verenin devre rıza göstermekten imtina etmesi için bu durumlara dayanan haklı sebebi kalmamış olacaktır[7].

 Haklı sebep kavramının somut olay özelinde değerlendirilmesi ve kiraya verenin haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınması halinde talebin dava yoluyla kullanılması gerektiği unutulmamalıdır.

- Devreden kiracı ile devralan arasında devir sözleşmesi yapılmalıdır. Bu sözleşme 3 taraflı yapılabileceği gibi; TBK m. 205/2 “Sözleşmeyi devralan ile devreden arasında yapılan ve sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşma da, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir” hükmü gereği devreden kiracı ile devralan kiracı arasındaki 2 taraflı sözleşmeye kiraya veren tarafından onay verilmesi şeklinde de gerçekleşebilecektir. Ancak devir TBK m. 205/3 gereği asıl sözleşmenin şekline tabi olduğundan; noterde yapılan kira sözleşmesinin devri adi yazılı şekilde yapılmaması gerektiği göz önünde bulundurulmalıdır[8]. 

3. SONUÇ

TBK m. 323 ile düzenleme altına alınan kira ilişkisinin devrine ilişkin hükümler, kira sözleşmesinin sonuna kadar sözleşmeyle bağlı kalmak istemeyen kiracıya sözleşmeden kurtulma imkanı vermektedir. Kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızası alınmalı ve bu rıza kanunda öngörüldüğü üzere yazılı şekilde olmalıdır. Kira ilişkisinin devri kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı arasında 3 taraflı bir anlaşma ile yapılabileceği gibi; devreden kiracı ile devralan kiracı arasındaki sözleşmeye kiraya veren tarafından onay verilmesi şeklinde de gerçekleşebilecektir.

Kiraya veren işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça, yani kira ilişkisinin devri dürüstlük kuralları çerçevesinde kendisinden beklenemeyecek ölçüde olmadığı müddetçe rıza vermekten kaçınamayacaktır. Devrin şekle aykırılık nedeniyle geçersizlik yaptırımıyla karşı karşıya kalmaması için, sözleşmenin devrinin geçerliliğinin devredilen sözleşmenin şeklinde bağlı olduğu unutulmamalıdır. Devir sözleşmesi kiraya verence rıza verilmeden önce yapılabilecek olsa da; rızanın verilmesi ile birlikte ileriye etkili olarak hüküm doğuracaktır.

Rızanın verilmesi ile kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulacaksa da işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. Örneğin işyeri kira sözleşmesi 2028 yılında sona eriyor ve kira ilişkisinin devri 2020 yılında gerçekleşiyorsa; devreden kiracının müteselsil sorumluluğu 2022 yılında sona erecektir. Sorumluluk yalnızca kira bedelinin ödenmesini değil; kiralanın sözleşmeye aykırı kullanımı da dahil olmak üzere sözleşmeden doğan tüm borçların ihlalini kapsamaktadır[9].

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.