YARGITAY İÇTİHATLARI IŞIĞINDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİNİN KİRALAYANIN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYESİ

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 09/03/2021

1) GİRİŞ

             Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bir yöntem olan kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi[1], 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350-356’ncı maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu hükümler uyarınca kiraya verenden (TBK md. 350 ve 351) veya kiracıdan kaynaklanan (TBK md. 352) sebeplerle kiracının taşınmazdan dava yoluyla tahliyesi mümkündür. Kanunda sayılan sebepler sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabi olmakla birlikte kiracı aleyhine sözleşme yoluyla genişletilemeyecek emredici hüküm niteliğindedir. Bu çalışmada, güncel Yargıtay içtihatları ışığında, kiralayanın ihtiyacı dolayısıyla açılabilecek tahliye davasının (TBK md. 351) şartları incelenecektir.

2) TBK MD. 350 UYARINCA AÇILACAK TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI

            TBK’nın “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” kısmında (md 339-356) yer alan “Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar” başlıklı 350’nci maddesi;

  “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

            hükmünü ihtiva etmektedir. Maddenin yer aldığı kısım ve lafzından da kolaylıkla anlaşılabileceği üzere kiraya verenin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için;

-          Davaya konu taşınmazın hukuki anlamda “Konut” veya “Çatılı İşyeri” vasfına sahip olması,

-          Davacının “kiraya veren” davalının ise “kiracı” sıfatına sahip olması,

-        Kiraya verenin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri sebebiyle kullanma ihtiyacına sahip olması veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olması,

-          Davanın Kanun’da belirtilen süreler içerisinde açılmış olması,

-       Yargıtay içtihatları ve doktrine göre öne sürülen ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı nitelikte olması gerekmektedir.

            Aranılan kriterler konutlar ve çatılı işyerleri için farklılık gösterebilmektedir. Sırasıyla bu koşulların incelemesi yapılacaktır:

A) TAŞINMAZIN “KONUT” VEYA “ÇATILI İŞYERİ” VASFINDA OLMASI

            İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için her şeyden önce kiralananın “konut” veya “çatılı işyeri” sıfatını taşıması gerekmektedir. Konut kavramı, bir insan veya ailenin yaşadığı meskeni ifade etmekle birlikte etrafı ve üstü kapalı, kötü hava şartlarından ve tehlikelerden korunmayı sağlayan ve barınma amacıyla kullanılan yapı olarak tanımlanabilir[2]. Çatılı işyeri ise ticari, sınai, zirai veya mesleki faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan üstü kapalı yeri ifade eder[3]. Dolayısıyla, çatılı olmayan işyerleri için genel hükümler (TBK md. 229 v.d.) uygulanacaktır[4]. Yine aynı şekilde tarla veya arsa kiraları da genel hükümlere tabi olacaktır.

            Ayrıca, TBK md. 339/1 hükmü uyarınca niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş pansiyon, apart, otel, yazlık gibi taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması halinde konut ve çatılı işyerine ilişkin hükümler yerine adi kira sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır. Ancak örneğin bir kişinin hem ikamet ettiği hem de sık sık iş için gittiği bir yerde konut kiralaması durumunda konutları kesintili olarak kullanması dikkate alınmayacak, her iki taşınmaz da TBK md. 350 ve devamı hükümlerine tabi olacaktır[5].

B) DAVACININ TAŞINMAZI KİRAYA VEREN;  DAVALININ İSE KİRACI SIFATININ BULUNMASI

            TBK md. 350 hükmü uyarınca dava açma hakkı kiraya verene aittir. Kiraya verenin malik olması şartı aranmadığı gibi, intifa hakkı sahibinin dava açabileceği Yargıtay tarafından kabul edilirken[6] yalnızca kuru mülkiyete sahip olan malikin böyle bir hakkının bulunmadığı değerlendirilmektedir. Dava kiralayan konumunda olmayan paydaşlar tarafından açılacak olduğu takdirde kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabiyse pay ve paydaş çoğunluğunun; iştirak halinde mülkiyete tabiyse tüm paydaşların katılım veya muvafakatinin alınması gereklidir. Tahliye davasında kiracının, davacı kiraya verenin söz konusu taşınmalı muvazaalı iktisap ettiğine ilişkin savunmasına itibar edilmez[7].

            Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, ancak yasal olarak kiracı sıfatına sahip kişiler aleyhine açılabilir. Birde çok kiracı bulunduğu takdirde davanın hepsi aleyhine açılarak taraf teşkilinin sağlanması gerekmektedir[8]. Davalı kiracı sıfatına sahip değilse, örneğin fuzuli şagil konumundaysa ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamayacaktır. Yargıtay bir dosyasında, aleyhinde daha öncesinde Kaymakamlık nezdinde fuzuli işgalin tahliyesi başvurusunda bulunulan ve kiracı olduğuna dair yeterli kanıt sunulmayan davalının kiracı olduğunu kanıtlamak üzere davacıya mehil verilmesi gerektiği yönünde hüküm kurmuştur[9].

C) GEREKSİNİM, YENİDEN İNŞA VEYA İMAR DURUMU MEVCUTSA

            TBK’nın yürürlüğe girmesi ile mülga 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış ve kiraya verenin ihtiyacı kapsamında dava açabileceği yakınlarının kapsamı genişletilmiştir[10]. Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilecektir. “Zorunluluğun” ne gibi hallerden kaynaklanabileceği tarif edilmemiş, bunun yerine somut olayın gereklileri uyarınca değerlendirilmek üzere hâkimin takdirine bırakılmıştır.

            Kavramların kapsamının belirlenmesinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) hükümleri esas alınacaktır. Örneğin bu kapsamda, kiraya veren dini nikâhlı eşinin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye davası açamayacaktır. Yine benzer şekilde Kanuna uygun şekilde evlat edinilen kişi altsoy kavramına dâhil olacaktır.

            “Bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” çerçevesi ise TMK’nın 364’üncü maddesi başta olmak üzere ilgili hükümler doğrultusunda belirlenecektir[11]. Örneğin mezkûr madde hükmü kapsamında altsoy ve üstsoy ifadelerinden sonra kardeşlerin sayılmış olması nedeniyle kiraya veren kardeşlerinin ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi davası açabilecektir.

            Şirket ortaklarının konut ihtiyacı için şirketin tahliye davası açamayacağı Yargıtay’ın yerleşik uygulaması uyarınca kabul edilirken[12] gerçek kişilerin de şirket ihtiyacı sebebiyle dava açamayacağı hususunda duraksama bulunmamaktadır[13].

            Kanunda belirtilen diğer seçimlik durum ise  kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiracının taşınmazı kullanımının imkânsız hale gelecek olmasıdır. Anılan madde gereğince kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı ve aynı zamanda esaslı işlerden olması, bu sırada kiralananda ikametin mümkün olmaması, proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması gerekir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre davacının bu sebebe dayanması halinde kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi heyeti marifetiyle keşif yapılarak onaylı projenin uygulanması, taşınmazda projeye göre yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı ve yine tadilat ve onarımlar sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı, bu aşamada tahliye gerekip gerekmediği konusunda detaylı bir rapor alınarak çıkan sonuca göre bir karar verilmektedir[14].

            Aynı dava dilekçesinde terditli olarak hem gereksinim hem de yenide inşa ve imar gerekçesine başvurmak mümkündür. Örneğin Yargıtay önüne gelen bir uyuşmazlıkta tahliye talebinde bulunan Belediye, hem yapılması gerekli olan tadilat hem de söz konusu taşınmazın turizm ofisi olarak kullanılmasında Belediye’nin ihtiyacı ve kamu yararı olduğu gerekçelerine dayanmıştır. 3. Hukuk Dairesi, planlanan tadilatın basit tadilat niteliğinde olması sebebiyle davanın kabulüne karar veren Yerel Mahkeme’nin kararını bozmuş; ancak buna ek olarak davacının ikinci talebini dikkate alarak davaya konu yerin kamu yararına tahsis edilmesi için encümen kararı bulunup bulunmadığının araştırılmasına, ihtiyaca dair taraf delillerinin toplanmasına, bu kapsamda tanık ismi bildirilmiş ise dinlenilmesine ve varılacak sonuca göre işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye konusunda bir karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir[15].

            “İhtiyacın” yorumlanmasında ev ve çatılı işyeri bakımından farklılık bulunmaktadır. Örneğin konut kiralarında kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması tahliye açısından zorunlu neden olarak kabul edilir ve ayrıca tahliye tehdidine maruz kalması şartı aranmazken[16] çatılı işyeri kiralarında tahliye ihtiyacı varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir[17]. Tahliye tehdidi hususunda taraflarca getirilme ilkesi geçerlidir, yani hâkim re ‘sen araştırma ve inceleme yapmayacaktır. Ancak kiralananın mevcut işyerinden daha üstün veya eşdeğer nitelikte olması durumu “ihtiyaç” kavramı içerisinde değerlendirildiğinden bilirkişi vasıtasıyla hâkim bu araştırmayı re ‘sen yapacaktır.

D) BU İHTİYACIN GERÇEK, SAMİMİ, ZORUNLU VE DEVAMLI NİTELİKTE OLMASI

            İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için her şeyden önce ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye talebi hakkın kötüye kullanılması halini teşkil edecektir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna ilişkin yükü ispat yükü davacıda olmakla birlikte kendisine bu konuda takdir yetkisi tanınmış olan hâkim, ihtiyaç iddiasında bulunan kişinin hayat tarzını ve bu bağlamda ortaya çıkabilecek ihtiyaçlarını, toplumsal ve ekonomik durumu ile içinde bulunduğu diğer şartları da bir bütün halinde değerlendirecektir[18]. Maddi unsurlar haricinde manevi unsurlar da değerlendirmeye katılacaktır.

             Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir[19]. Bu bağlamda uygulamada yazlık ihtiyacı, yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir[20]. Lakin konutun mimari bakımdan yazlık olarak yapılması, kira ilişkisinin yazlık olarak kurulduğu hallere münhasır olması gibi şartlar aranmaktadır. Yargıtay, süreli konut ihtiyacı dışında bir nedenin tahliye sebebi kabul edilmesinin sözü edilen yasanın sosyal amacı ile bağdaşmayacağını belirtmiştir[21]. İhtiyacın henüz dava tarihinde doğmamış ancak yakın zamanda doğabilecek durumda olduğu bazı hallerde de Yargıtay davanın kabulüne karar verebilmektedir. Örneğin, bir babanın stajyer avukat olan oğlunun kendisine ait işyerini ofis olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açtığı uyuşmazlıkta Yüksek Mahkeme, oğlunun askere gidecek olmasının tek başına kabul veya ret sebebi teşkil etmeyeceği, kısa dönem veya uzun dönem gidip gitmeyeceğinin araştırılarak kısa dönem gittiği takdirde davanın kabul edilebileceği yönünde karar vermiştir[22]. Yine benzer şekilde evlilik hazırlıkları ve yurtdışından yurda kesin dönüş gibi gerekçelere dayalı olarak açılan davalarda ihtiyaçlının evlenmesi veya yurda kesin dönüş yapması sıkı sıkıya aranmamakta, bu konuda ciddi hazırlıkların yapılması ve emarelerin bulunması yeterli görülmektedir. Bu bağlamda değerlendirilebilecek bir dosyada Yargıtay, ihtiyaçlının dava açılmadan önce düzenlenen geçici mezuniyet belgesi uyarınca çocuk gelişimi bölümünü bitirmiş olmasını yeterli görmüş, kreş açmak için resmi başvuruda bulunmamış olmasını ret sebebi saymamıştır[23].

            Bazı durumların varlığı halinde ihtiyacın varlığı karine olarak kabul edilmekte, davacıya ispat yükü atfedilmemektedir. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, reşit birisi bekâr dahi olsa ailesiyle birlikte yaşamaya zorlanamayacağından ailesiyle oturan kişilerin ayrı eve çıkma isteğinin tek başına konut ihtiyacının varlığına kanıt olduğunu kabul etmektedir[24]. Yine benzer şekilde konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığı açısından kural olarak yeterli görülmektedir[25].

            İhtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı değerlendirilirken dürüstlük kuralı da dikkate alınacaktır. Örneğin, kiraya verenin dava öncesinde taşınmazın kirasının günün rayicine göre artırılmasını istemesi ihtiyacın samimi olmadığı şeklinde yorumlanmayacaktır[26]. Aksine, kirada oturan birisinin işine daha yakın ve fiziki şartları daha iyi bir evi varken bu konut yerine işine daha uzak ve kötü şartlara sahip konut için tahliye davası açması dürüstlük kuralına aykırı olarak kabul edilecektir. Bir eylemin dürüstlük kuralı ışığında yorumlanması somut olayın özelliklerine göre değişecektir. Şöyle ki, kiralayanın kendi oturduğu evi daha yüksek fiyattan kiraya vermek üzere boşaltarak diğer konutundaki kiracı aleyhinde tahliye davası açması dürüstlük kuralına aykırı davranış olarak yorumlanabilecekken kiralayanın diğer oturduğu konutu kiracıya teklif etmesi samimi ve gerçek ihtiyacın varlığı yönünde yorumlanmaktadır[27].

E) DAVANIN KANUNDA BELİRTİLEN SÜRE İÇERİSİNDE AÇILMASI

            TBK.'nın 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda[28], belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328 ve 329’uncu maddelerinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

            TBK md 329, “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir” diyerek bildirim süresini ortaya koymuştur. Örneğin, 1 Nisan 2020 başlangıçlı belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, altı aylık dönemlerin sonları olan 30 Eylül 2020 ve 31 Mart 2021 tarihlerinin, tahliye davası açılması için uyulması zorunlu olan bir aylık sürenin başlangıcı olabilmesi için, 30 Haziran 2020 veya 31 Aralık 2020 tarihlerinden önce kiracıya bildirimde bulunulması gerekir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için gereken süre ise 30 Eylül 2020 ve 31 Mart 2020 tarihlerinden itibaren bir ay olacaktır.

            TBK.'nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

            Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dâhil bütün deliller toplanarak durumun çözüme kavuşturulması gerekir[29].

3) SONUÇ

            Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi, TBK md. 350 hükmüyle düzenlenmiş olup yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına mahsus öngörülmüş bir yoldur. Konut ve çatılı işyerleri bakımından yukarıda açıklanan noktalarda farklı kriterler yer almakla birlikte işin özü gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacın varlığı noktasında toplanmaktadır. Bu ihtiyacın varlığını ispat yükümlülüğü davacıya ait olmakla birlikte uygulamada ihtiyacı gösteren çeşitli karineler ve istikrarlı içtihatlar bulunmaktadır. Hâkim bütüncül bir bakış açısıyla taraflarca getirilen delilleri değerlendirecek, gerektiği takdirde uyuşmazlığa konu taşınmazlar üzerinde bilirkişi incelemesi tatbik ettirecek ve dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması mefhumlarını da gözeterek bir sonuca ulaşacaktır.

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.