KORONAVİRÜS SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

-HUKUK BÜLTENİ-

BÜLTEN TARİHİ: 24.03.2020

I. GİRİŞ

Koronavirüs (Covid-19) olarak bilinen solunum yolunu etkileyen bulaşıcı hastalık dünya genelinde 170’ten fazla ülkeye yayılmış ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi, yani bütün kıtaları etkileyen ve tüm insanları tehdit eden bir salgın hastalık olarak ilan edilmiştir. Salgınla mücadele ulusal ve küresel çapta devam ederken; salgın iş dünyası için de farklı açılardan endişeler yaratmaktadır. Tedbir olarak alınan idari kararlarla belirli işletmeler kapatılırken birçok işletme kendi isteğiyle çalışmaya ara vermiştir. Bununla birlikte açık olan işletmeler ise iş yapamaz duruma gelmiştir.

İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihinde yayınladığı ek genelge 81 il valiliğine gönderilmiş ve genelge ile 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur[1].

21.03.2020 tarihinde gönderilen bir diğer ek genelge ile ise vatandaşların bir arada bulunmaları ve yapılan işlem sırasında birçok kez fiziksel temasın olması nedeniyle berber, kuaför, güzellik merkezlerinin faaliyetleri 21 Mart 2020 günü, saat 18.00 itibariyle geçici süreliğine durdurulmuştur[2].

İdari kararla zorunlu olarak kapatılan işletmelerin yanı sıra bazı markalar da geçici süreyle mağaza satışlarını durdurdukları bilgisini kamuyla paylaşmıştır. Bazı AVM yönetimleri ise kendi inisiyatifleriyle yalnızca idari tedbir kapsamındaki işyerleriyle sınırlı kalmamış, AVM’yi tamamen kapatma kararı almıştır. Bu işyerleri açısından salgınla mücadelede alınan tedbirler doğrultusunda faaliyetlerine ara verilirken bu süreçte kiracıların kazanç elde edememelerine rağmen kira ödeme borçlarının devam edip etmeyeceği hususunun tespiti ileride yaşanacak birçok hukuki sorunu şimdiden çözme noktasında bize yardımcı olabilecektir. Bu bilgi notunda Koronavirüs salgını dolayısıyla çatılı işyeri kiraları[3] açısından gündeme gelebilecek hukuki sonuçlar ele alınmaya çalışılacaktır.

II. KORONAVİRÜS SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ AÇISINDAN HUKUKİ NİTELENDİRMESİ

2.1. Koronavirüs’ün Kira Sözleşmeleri Açısından Mücbir Sebep Teşkil Etmesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) açık bir düzenlemesi bulunmayan “mücbir sebep” kavramının, doktrin ve uygulama göz önünde tutularak şu şekilde tanımlanması mümkündür: “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır”[4]. Yargıtay HGK E. 2017/11-90, K. 2018/1259, T. 27.6.2018 kararında da yer bulduğu üzere mücbir sebep hallerine örnek olarak deprem, sel, yangın, salgın hastalık sayılabilir.

Yargıtay kararlarında mücbir sebebin unsurları şu şekilde belirtilmiştir: “Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep sebebiyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir.[5]”.

Kanaatimizce Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilmesiyle birlikte Koronavirüs bulaşıcı hastalığının mücbir sebep olarak nitelendirilmesi için şartlar oluşmuştur. Nitekim birer özel kanun niteliğinde olan Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ve Türk Petrol Kanunu’nda yer alan mücbir sebep düzenlemelerinin her ikisinde de genel salgın hastalık hali açık şekilde mücbir sebep olarak değerlendirilmiştir. (Bu konu hakkında Covid-19 salgını özelinde detaylı bilgi için bkz. http://www.forensislaw.com/blog/mucbir-sebep-nedeniyle-borcun-ifa-edilememesi)

Koronavirüs salgınının, kira sözleşmeleri açısından mücbir sebep teşkil edip etmediği tespit edilirken öncelikle somut kira sözleşmesinde mücbir sebep düzenlemesi bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak düzenlenmiş olması halinde söz konusu salgın sözleşmeden doğan borçlar açısından mücbir sebep teşkil edecektir. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak kabul edildiği bir düzenlemenin bulunmaması halinde ise somut olay şartları dikkate alınarak mücbir sebep halinin uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Örneğin kamu kararıyla zorunlu olarak kapatılan bir kapalı çocuk oyun alanı işletmesi için bu durum mücbir sebep teşkil edebilecekken; kendi inisiyatifiyle mağaza satışını durduran bir marka için mücbir sebep gündeme gelmeyecektir.

2.2. Koronavirüs Sebebiyle İfa İmkansızlığı veya Aşırı İfa Güçlüğü Hükümlerinden Yararlanılması

İlgili kira sözleşmesinde bir mücbir sebep kaydının bulunmaması halinde gündeme gelecek hükümler TBK’nun “İfa İmkansızlığı” ve “Aşırı İfa Güçlüğü”ne ilişkin m. 136-138 hükümleridir:

TBK MADDE 136- “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.”

Her somut olayda kira sözleşmesinden doğan borcun ifasının geçici olarak mı yoksa sürekli olarak mı imkansızlaştığı tespit edilmelidir. Kira sözleşmeleri sürekli edim borcu doğuran sözleşmeler olduğundan ve Koronavirüs mücadelesinde alınan tedbirler de geçici süreli olduğundan kanımızca kalıcı bir ifa imkansızlığı söz konusu değildir. Bakanlık kararıyla faaliyetleri durdurulan işletmelere ilişkin sözleşmelerde hem kiraya verenin borcunun ifasının geçici olarak imkansızlaşması söz konusudur. Zira elinde olmayan sebeplerle kiraya veren kiralananı kiracının kullanımına uygun halde bulunduramamaktadır, ancak tedbir kararları sona erdiğinde imkansızlık hali ortadan kalkacaktır. Kira sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olduğundan imkansızlık sebebiyle kendi edimini yerine getirmeyen kiraya veren, kiracıyı da kira bedelini ödemeye zorlayamayacaktır. “İmkansızlık geçici ise, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesinin tarafların varsayımsal (farazî) ortak arzularına uygun olup olmayacağına göre, imkansızlığın etkili olup olmayacağı (borcun sona erip ermeyeceği) saptanmalıdır[6].” Örneğin kira sözleşmesinin uzun süreli olmayıp da işyerinin tedbir kararlarının alındığı dönem için kiralanması halinde geçici değil kalıcı bir imkansızlık söz konusu olacak ve borç sona erecektir ama imkansızlığın geçici olması halinde öncelikle ertelemenin değerlendirilmesi uygun olacaktır. TBK m. 136/3 gereği ifanın imkansızlaştığına ilişkin bildirimin gecikmeksizin yapılması ve zararın artmaması için gerekli önlemlerin alınması yükümlülüğü unutulmamalıdır.

TBK MADDE 138- “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Bakanlık kararıyla kapatılan işletmelerden olmasa dahi, somut olay kapsamında değerlendirme yapıldığında Koronavirüs salgınının ortaya çıkışının borcun ifasını imkansızlaştırmasa bile aşırı ifa güçlüğü yarattığı sonucuna ulaşılabilmesi mümkündür. Salgın döneminde önemli derecede müşteri kaybı yaşayan ve bu dönemde hiç kazanç sağlayamayan işletmenin kira bedelini aynen ödemesi taraflar arasındaki dengeyi bozmaktadır, buna ek olarak salgın gibi olağanüstü bir durum söz konusudur ve bu durumun taraflarca önceden öngörülmesi de mümkün olmadığı gibi bu olgu borçludan da kaynaklanmamaktadır. Aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanabilmesi için, sonradan ortaya çıkan olgunun mutlaka borçlunun ekonomik olarak mahvına veya ağır zararına yol açacak olması gerekmediği göz önünde bulundurulmalıdır[7]. Bu hallerde borçlu aşağıda detayları izah edileceği üzere uyarlama talebinde bulunulabilecektir.

2.3. Kira Sözleşmesinin Tarafı Olan Tacir Salgını Öngörerek Tedbir Alabilir miydi?

TTK m. 12/1 uyarınca "bir ticarî işletmeyi kısmen de olsa kendi adına işleten kişiye tacir denir". Buna göre tacir sıfatının kazanılabilmesi için her şeyden önce bir ticarî işletme mevcut bulunmalı, sonra da bu işletme kısmen de olsa belli bir kişi adına işletilmelidir. Bu iki koşulun mevcudiyeti, ilgili kişinin tacir sıfatını kazanması bakımından yeterlidir[8]. Kanunda işyeri kirası kavramı tanımlanmamakla birlikte, öğretideki genel kabule göre, bir kira sözleşmesi, ticari, sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerinin veya mesleğinin icrasına hizmet ediyorsa işyeri kirası niteliği taşır[9]. Kiralanan yerin ticari işletme faaliyetleri kapsamında kiralanması halinde sözleşmenin tarafı olan tacirin basiretli hareket edip etmediği hususu gündeme gelecektir.

TTK m. 18/2 uyarınca her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticarî işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde, kendi yetenek ve imkânlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesinin gerekli olduğunu vurgulamaktadır[10]. (Bu konu hakkında Covid-19 salgını özelinde detaylı bilgi için bkz. http://www.forensislaw.com/blog/koronavirus-salgini-nedeniyle-mucbir-sebep-kavraminin-yargitay-kararlari-isiginda-degerlendirilmesi)

III. KORONAVİRÜS SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ AÇISINDAN DOĞURABİLECEĞİ HUKUKİ SONUÇLAR

3.1. Kiralanın Kullanıma Elverişli Bulundurulmaması Nedeniyle Kira Bedeli Ödenmemesi

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup; kiraya verenin temel edim borcu bir şeyin kullandırılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmakken, kiracının temel edim borcu ise kira bedelinin ödenmesidir.

TBK MADDE 324- “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.”

Yukarıdaki hüküm değerlendirildiğinde; Bakanlık kararıyla kapatılan işletmelerde kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmadığı ve bu durumun da kiracıdan kaynaklanan bir sebeple olmadığı sonucuna varılmaktadır. Tedbir kapsamındaki karar kaldırılana dek, kiracının kiralananı kullanması mümkün değildir. Aynı durum yönetim kararı alarak kendi inisiyatifiyle AVM’nin tamamının kapandığı yerlerdeki işletmelerde de geçerli olacaktır. Dolayısıyla bu süreçte kira sözleşmesi hükümleri askıda olacak ve kiracının kira bedelini ödeme borcu devam etmeyecektir.

Kiraya veren tarafından kira bedeli talep edilse dahi kiraya veren de temel edim borcunu ifa etmediğinden; Bakanlık kararıyla kapatılan işyerleri ile tamamı kapatılan AVM’lerde bulunan işyerleri açısından TBK m. 97 kapsamında ödemezlik def’i de gündeme gelebilecektir. Ayrıca TBK m.136/2 kapsamında da kendi edim borcunu yerine getirmeyen kiraya veren, kiracısını kira bedelini ödemeye zorlayamayacaktır. Ancak herhangi bir idari veya kiralayan tarafından alınan bir karar olmadan işletmesini kapatan işletmeler açısından sözleşmenin askıya alınması mümkün olmayacaktır. Zira Kiraya Veren kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurur haldedir.

1.  Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Yukarıda 2.2 numaralı başlıkta açıklanan TBK m. 138’e göre aşırı ifa güçlüğünün ilk sonucu uyarlamadır. Somut kira sözleşmesinde aşırı ifa güçlüğüne ilişkin koşulların olduğu sonucuna varılması, sözleşmenin kendiliğinden uyarlanması sonucunu doğurmaz. “TBK m. l38’in sözleşme taraflarına tanıdığı talep hakkı “uyarlamayı isteme” ile sınırlıdır[11]". Yani hükümde zikredilen şartların oluşması ile hakimden uyarlama talebinde bulunulabilecektir. Hakimin uyarlama kararı kira bedeliyle sınırlı olmayacak, kira süresi gibi diğer şartların da uyarlanması mümkün olacaktır.

TBK m. 138’de zikredildiği üzere uyarlamanın birtakım koşulları vardır bunlar Yargıtay 3. HD., E. 2017/14562, K. 2019/9074, T. 12.11.2019 kararında şu şekilde ifade edilmiştir: “sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır: a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.”

“Uyarlama davası açmak sadece uzun süreli kira sözleşmelerinde mümkündür; kısa süreli kira sözleşmelerinde mümkün değildir, zira kira süresinin kısalığı “öngörülemezlik” şartının gerçekleşmesi olanağını zayıflatır. Süresiz kira sözleşmelerinde ise tarafların sahip oldukları fesih bildirimi olanağı (TBK m.328 vd.) uyarlama davasına yer bırakmaz. TBK m.347/I uyarınca bir yıllığına veya TBK m.327/II uyarınca süresiz olarak yenilenen kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılamaz[12].” Yargıtay 13. HD., E. 2012/16767, K. 2012/21930, T. 3.10.2012 kararında da uyarlama şartları oluşmadığına hükmedilmekle birlikte, 1 yıllık kira sözleşmesi için uyarlama davası açılamayacağına yer verilmiştir.

Koronavirüs salgınından etkilenen kira sözleşmelerinde uyarlama talebinde bulunabilmek için kira sözleşmesinin kısa süreli olmamasıyla birlikte, diğer şartlar da somut olay çerçevesinde değerlendirilmelidir ve kira bedelinin ödenmemiş olması veya ihtirazi kayıtla ödenmesi gerektiğine dikkat edilmelidir. Örneğin, Türkiye’de ilk pozitif vakanın görülmesi tarihinden sonra akdedilen bir kira sözleşmesi için öngörülemezlik unsurunun gerçekleştiğini söylemek zor olacaktır. Uyarlama davasının açılma süresi için kısıtlayıcı bir düzenleme olmamakla beraber, uyarlama davası öngörülemeyen durum ortaya çıktıktan sonra fazla zaman geçmeden açılmalıdır[13]. Hakim sözleşme koşulları ve olağanüstü değişikliklere neden olan koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, dürüstlük kuralına ve hakkaniyete uygun olarak kira bedelinde indirim yapılması, salgın sürecinin kira süresine eklenerek sözleşmenin uzatılması gibi kararlar verebilecektir.

3.3. Kira Sözleşmesinin Feshi

Borçlar Hukuku’na ahde vefa ilkesi hakimdir. Yani taraflar serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları sözleşme hükümlerine bağlı kalmalı ve sözleşmeyi mümkün olduğunca ayakta tutmalıdırlar. Ancak bu ilkeye sıkı sıkı bağlı kalınması her zaman adil sonuçlar doğurmayabilecektir. Bu nedenle uyarlama benzeri kurumlar ortaya çıkmıştır. Sözleşmenin feshi ise ancak uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde talep edilmelidir. Kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşmelerden olduğundan kira sözleşmelerinin tarafları sözleşmeden dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanacaktır. Ancak sürekli sözleşme ilişkisinde henüz ifa başlamamışsa, yani kiracı kiralananı ileriki bir tarihte kullanmak için sözleşme akdetmişse sözleşmeden dönme mümkün olabilecektir.

Kiralananın kullanılmasının objektif olarak imkansız hale gelmesi durumunda sözleşme TBK m. 136 ifa imkansızlığı hükmü gereği kendiliğinden sona erecektir. Bu durumda sözleşmenin feshedilmesine gerek yoktur. Koronavirüs salgınının kiralananın kullanımını objektif olarak imkansız hale getirdiğini söylemek zor olacaktır,burada ancak geçici bir imkansızlık halinden söz edilebilecektir.

TBK MADDE 331- “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

TBK m. 331/2 hükmü uyarınca, kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi durumunda, hakim takdir yetkisi çerçevesinde fesih sebebiyle zarara uğrayan taraf lehine, somut olayın durum ve koşulları da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir tazminata hükmedebilecektir.

Sonuç olarak, TBK m. 331 hükmüne dayanılarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için ortaya çıkan çekilmezlik haliyle kendisinden sözleşmeye katlanması beklenmeyen taraf yasal fesih bildirim süresine uyulmalıdır, sözleşmenin derhal feshi mümkün değildir. Koronavirüs salgınının tarafların müdahale alanında olmayan, dış etkenlerden kaynaklanan sebeple geçici bir çekilmezlik haline yol açtığı söylenebilecektir. Bununla birlikte;
çekilmezliğe yol açan olgunun ne kadar süre devam ettiğinin ve bu durumun somut kira sözleşmesi kapsamında önemli bir fesih sebebi teşkil etmediğinin her somut kira sözleşmesi için dürüstlük kuralları ışığında değerlendirilmesi gerekmektedir.

IV.SONUÇ

Görüldüğü üzere Koronavirüs salgınının işyeri kiraları üzerindeki etkisinin birden çok hukuki boyutu vardır ve idarece alınan tedbirlerin süresinin uzamasına ve/veya kapsamının genişletilmesine göre de yapılacak nitelendirmelerde değişiklikler meydana gelebilecektir. Tarafların başvurabilecekleri hukuki imkanlar tartışmaya açık olmakla birlikte, her somut olay özelinde değerlendirme yapılması ve salgının kira sözleşmesinin kapsamına etkisinin incelenmesi faydalı olacaktır. Zira her işyeri kira sözleşmesinde tarafların salgından etkilenme durumu aynı derecede olmayacaktır ve yeterince değerlendirilmeden hareket edilmesi halinde ileride haksız fesih sonucu tazminat yaptırımı gündeme gelebilecektir.

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için Büromuzla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.