PORTFÖY YÖNETİM ŞİRKETLERİ VE GAYRİMENKUL VE GİRİŞİM SERMAYESİ YATIRIM FONLARI HAKKINDA – III

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 19/02/2021

1) GİRİŞ

            Yazı dizimizin ilk bölümünde, Portföy Yönetim Şirketleri’ni (“PYŞ”) incelemiş, kurulma şartları, faaliyet alanları, organizasyon yazısı ve avantajları üzerinde durmuştuk. Bültenimizin ikinci kısmında ise girişim sermayesi yatırım fonlarının (“GSYF”) neler olduğu ile tabi olduğu mevzuat hükümleri, işlevleri ve yatırımcılar açısından avantajlarından bahsedildi. Üçüncü ve son bölümde ise gayrimenkul yatırım fonları (“GYF”) aynı sistematik üzerinden incelenecektir.

2) GYF NEDİR?

                GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları[1] karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu (“Kurul”) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla PYŞ’ler ve gayrimenkul PYŞ’leri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır[2]. Bununla birlikte, fon, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur (Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ‘III- 52.3’ md. 4/1) (“Tebliğ”).

            Türkiye’de Haziran 2020 itibariyle 20 PYŞ tarafından kurulmuş 50 adet aktif GYF bulunmaktadır. Ağırlıklı olarak konut ve işyeri projelerine yatırım yapan bu fonların toplam hacmi 6,5 Milyar Türk Lirası civarındadır[3].

3) GYF PORTFÖYLERİNİN OLUŞTURULMASI

            GYF portföyü, aşağıdaki varlık ve işlemlerden oluşturulabilir (Tebliğ md. 4/3):

a) Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,
b) Özelleştirme kapsamına alınanlar dâhil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,
c) 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,
ç) Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
d) Yatırım fonu katılma payları,
e) Repo ve ters repo işlemleri,
f) Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
g) Varantlar ve sertifikalar,
ğ) Takasbank para piyasası işlemleri,
h) Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
ı) Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,
i) Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.

            Diğer yandan, portföyün oluşturulmasında kural olarak toplam fon değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur (Tebliğ md. 19/1(a)). Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir (Tebliğ md. 18/1(c)). Bunların değeri fon toplam değerinin %30’unu aşamaz (Tebliğ md. 19/1(c)).

            Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000 (on milyon) TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların Tebliğ’de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur. Yatırımcılar açısından GYF maliyetini PYŞ’ye ödedikleri komisyon oluşturur. Bu komisyon yıllık sabit bir ücret olabileceği gibi performans ücreti ödenmesine de Tebliğ cevaz vermektedir.

            Aşağıda örnek bir fon yapısı tablo halinde gösterilmiştir:

4) GYF’LERİN TEMSİL VE ORGANİZASYON YAPISI İLE YAPAMAYACAKLARI İŞLEMLER

            GYF yönetim kurulu tarafından temsil edilir (Tebliğ md. 10). Gayrimenkul portföy yönetim şirketi dışındaki kurucuların yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul alım satım işi haricinde gayrimenkul yatırımları konusunda en az beş yıllık tecrübeye sahip olması; ayrıca kurucular nezdinde Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri uyarınca gayrimenkul değerleme lisansına sahip bir değerleme uzmanı ve genel müdür ile bu fıkrada belirtilen yönetim kurulu üyesinden oluşan en az üç kişilik bir yatırım komitesinin oluşturulması zorunludur (Tebliğ md. 11/1).

           GYF’lerin yapamayacağı işlemler, Tebliğ’in 18/2’nci maddesinde detaylı olarak açıklanmış ve fonun esas amacı olan gayrimenkule dayalı portföy yönetimi dışına çıkmaması hedeflenmiştir. Buna göre kurucu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin olarak;

a) Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler[4].

b) Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.

c) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

ç) Yukarıda açıklanan takyidat şerhli gayrimenkuller hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları fon portföyüne dâhil edemezler.

d) Fon portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

e) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.

f) Fon portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.

g) Türev araçları kullanarak fon portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin %20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında fonun hesap dönemi sonundaki net varlık değeri esas alınır.

ğ) Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.

5) GYF’LER İLE GAYRİMENKUL YATIRIMLAR ORTAKLIKLARI (“GYO”) ARASINDAKİ FARKLAR

            GYO ve GYF’ler sıklıkla karıştırılan kavramlar olsa da nitelik itibariyle önemli farklar içerirler. Öncelikle tanımlamak gerekirse GYO’lar, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Kurul tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş (Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1-d-4) sermaye piyasası kurumlarıdır[5].

            Bu iki kavram arasındaki farklar aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

- GYF’ler sınırlı tüzel kişiliğe sahip yatırım fonları, GYO’lar ise halka açık anonim şirketlerdir.

- GYF’lerde sadece portföy yönetim şirketleri, gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri kurucu olabilirler. Ancak GYO’larda şartları sağlayan gerçek veya tüzel kişiler kurucu olabilir.

- GYF’ler katılma payı, GYO’lar hisse senedi ihraç eder. Bu kapsamda, hisse senetleri halka arz edilerek borsada işlem görürken katılma payları yalnızca nitelikli yatırımcılara arz edilir.

- GYF’lerin toplam değeri, katılma payı satışından itibaren 1 yıl içerisinde 10 milyon TL’ye ulaşmak zorundadır. GYO’lar ise asgari 30 milyon TL sermaye ile kurulabilir.

-GYF’lerde katılma payı değeri, doğrudan portföydeki varlıkların değerini yansıtırken GYO’ların hisse senetleri borsada arz-talep esasına göre işlem gördüğünden genellikle hisse senedi fiyatı ile şirket değeri birbirinden farklılaşır. Bir diğer deyişle, GYO’larda yatırımcılar şirkete ortak olurken, GYF’lerde şirket mallarına ortak olurlar.

6) GYF’LERİN YATIRIMCILARA SAĞLADIĞI AVANTAJLAR           

            GYF’lerin kurumsal yönetişim (corporate governance), profesyonel yatırım komitesinden yararlanma, fon bünyesindeki gayrimenkullere haciz yasağı, yabancı yatırımcı için işlem kolaylığı ve en önemlisi cazip vergi koşulları gibi önemli avantajları bulunmaktadır.

            GYF malları, fonun kurucusu veya saklayıcısının mallarından ayrı muamele görmekte ve kamu alacaklarının tahsili amacıyla dahi haczedilememektedir (Tebliğ md. 5/2). Bu husus, yatırımcı açısından önemli bir güvence teşkil etmektedir.

            Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yabancı uyruklu gerçek kişiler Tapu Kanunu başta olmak üzere mevzuat hükümleri uyarınca ciddi kısıtlamalara tabidir. Hatta Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen listede yer almayan devletlerin vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi mümkün olmamaktadır. Mümkün olsa dahi, tapu sicil müdürlüğünde yapılacak işlemler yabancılar açısından zorluk yaratabilmekte; özellikle Türkiye’ye gelmeden işlem yapmak isteyenler için vekâlet dışında bir yol kalmamaktadır. Soru işaretlerine sebep olan gayrimenkul alımı yerine GYF katılma payı alınması işlem kolaylığı sağlamakta ve belirlenen meblağda (şu an için 500.000 USD[6]) katılma payı alınması istisnai olarak Türk vatandaşlığı kazanma başvuruları için geçerli sayılmaktadır.

            GYF yatırımı, vergisel açıdan da çok cazip koşullar sunmaktadır. Öncellikle GYF’ler kurumlar vergisinden muaftır. Kazanç üzerinden Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15/3’üncü maddesi uyarınca uygulanan stopaj oranı ise %0 (sıfır)’dır. Sıfır da olsa stopaj yapılmış sayıldığı için kar dağıtımı yapıldığında ayrıca kar dağıtım stopajı yapılmaz.  Ayrıca, GYF’lerin gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden muaf tutulmuştur. GYF’ler, olağan oranlarda Katma Değer Vergisi (“KDV”), emlak vergisi ve tapu harçlarını ödemektedir.

            Yatırımcılar için de vergi teşvikleri bulunmaktadır. Yatırımcıların fon katılma belgelerini fona iade etmelerinden veya üçüncü kişilere devretmelerinden sağladıkları gelirlerden ise %10 stopaj kesintisi yapılmaktadır (Gelir Vergisi Kanunu, Geçici md. 67). Bu gelirler için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmez. Dolayısıyla, bireysel yatırımcılar için yapılan yüzde 10 vergi stopaj "nihai vergi" niteliğinde. Diğer yandan 2017 yılında Gelir İdaresi Başkanlığı’nın web sayfasında kamuoyu ile paylaştığı "Yatırım Fon ve Ortaklıklarında Vergilendirme Rehberi” taslağının sonradan internet sitesinden kaldırılması ve buna bağlı olarak fonun dağıttığı kar paylarının vergilendirilmesi hususunun halen tam anlamıyla açıklığa kavuşturulmaması gibi tedirginlik yaratan hususlar mevcuttur.

7) SONUÇ

            Bir ülkenin ekonomik büyümesi ve kalkınmasında sermaye piyasası araçları önemli bir yere sahiptir. Bu araçların çeşitlendirilmesi ve yasal altyapılarının oturtulması, hem yatırımcıların ilgisiyle birlikte yerli ve yabancı sermaye girişini ve söz konusu ülkedeki ekonomik canlılığı artıracak; hem de daha büyük ve farklı projelerin gerçeğe dönüştürülmesine olanak sağlayacaktır. Bu yazı dizisinde ele alınan PYŞ’ler ve bunların özel biçimleri olarak tezahür eden GSYF’ler ve GYF’ler bu kapsamda devlet tarafından çeşitli teşviklerle de desteklenen yatırım araçlarıdır. Nitelikli yatırımcıların yasal çerçeveyi iyi anlayarak yatırım kararlarını bu doğrultuda vermeleri büyük önem taşımaktadır.

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.