TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ HAKKINDA

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 08/05/2021

1) GİRİŞ

            Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uygulamada, taşınmaz satışının o an yapılamaması nedeniyle bir ön sözleşme olarak imzalanmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için önem arz eden husus, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlerce düzenleme şeklinde veya tapu memuru tarafından hazırlanması gerekmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra tapu siciline şerh verilebilmektedir.

2) TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN ŞARTLARI

            Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini imzalayan tarafların tasarruf ehliyetine sahip bulunması gerekmektedir. Sözleşme ile kural olarak tarafların her ikisi de borç altına gireceğinden, irade beyanlarının karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekmektedir. Zira Türk Borçlar Kanunu “TBK” m.1’de “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.” şeklinde belirtildiği üzere bir sözleşme ancak iradelerin karşılıklın ve birbirine uygun olması halinde kurulacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğinde olduğundan, ilerde kurulması taahhüt edilen esas sözleşmenin, yani satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını içermelidir[1]. Bu esaslı unsurlar satış sözleşmesindeki, satılacak taşınmaz ve bu taşınmazın bedelidir. Satış vaadi sözleşmesinde yer alacak bu esaslı unsurların belirlenebilir olması da yeterlidir. Esaslı unsurların belirlenebilir bir şekilde belirtildiği sözleşmelerde, zaman açısından belirlenebilirlik ölçütü sözleşmenin kurulduğu an değil edimin ifa edildiği an esas alınacaktır.

            Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığında geçerli olmamaktadır. TBK m. 237/ f. II hükmünde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı açık bir şekilde düzenlenmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu memurlarınca veya noterlerce düzenlenme şeklinde yapıldığında resmi şekil şartı yerine getirilmiş olmaktadır. Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Tarafların önceden hazırladığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlikçe onaylanması halinde geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi oluşmamaktadır.

3) TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ

            Türk Medeni Kanunu “TMK” m.1009’da tapu siciline şerh edilebilecek haklar arasında ‘Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’ de sayılmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi bir hak sağlamaktadır. Her türlü şahsi hakkın tapu siciline şerh edilebilmesi mümkün olmayıp, TMK m.1009 veya diğer kanunlarda şerh edilebileceğinin belirtilmesi gerekmektedir.

            Taşınmaz satış vaadinin şerh edilmesi için taraflar arasında şerh anlaşması yapılmasına gerek yoktur. Taraflardan her birinin sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesini isteyebileceği Tapu Kanunu “TK” m. 26’da düzenlenmiştir. Şerh yapılacağı sırada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ibrazı şarttır. Dikkat edilmesi gereken nokta tapu siciline şerh edilen husus taşınmaz satış vaadi sözleşmesi değil bu sözleşmenin sağladığı satın alma hakkıdır[2]. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların sözleşmeyi sicile şerh ettiremeyeceği düzenlenmiş ise tarafların her ikisi için de bağlayıcı olduğundan sözleşme şerh edilemeyecektir.

            Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ile sözleşmenin sağladığı kişisel hak ayni hakka dönüşmez. Şerh ile taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan kişisel hak güçlendirilmiş olup, şerhin iki temel etkisi bulunmaktadır. İlk olarak şerh ile kişisel hak eşyaya bağlı borç haline gelmektedir. Eşyaya bağlı borcun etkisi gereğince şerhten sonra taşınmazın mülkiyetini kazanan herkes doğacak borçtan dolayı sorumlu olmaktadır. Şerhin ikinci etkisi olan munzam etkide, şerhten sonra taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hak sağlanması veyahut kişisel bir hak kazanılması halinde sonradan sağlanan bu haklar alacaklının menfaati doğrultusunda geçersiz olacaktır.

            Şerh ile birlikte etkisi kuvvetlendirilmiş olan şahsi hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir[3]. Böylelikle şerh sonucunda etkisi kuvvetlendiril olan şahsi hak ile bağdaşmayan diğer hakların terkini de istenebilecektir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile tapuya yapılan şerhin etkisi beş yıldır. TK m.26/f gereğince, şerhin yapılmasından itibaren beş yıl içerisinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın satışı yapılmazsa, şerh re ’sen terkin edilecektir. Uygulamada tapuya verilen şerh, beş yıllık geçerlilik süresinin dolması sonucunda tapu malikinin talebi ile silinmektedir.

4) TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONUÇLARI

              Niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi, satış sözleşmesinden evvel yapılan bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu sözleşmeye konu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi yapmakla yükümlüdür. Vaat alacaklısı ise sözleşmeye konu taşınmazın satış bedelini ödemekle yükümlüdür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir[4]. Vaat borçlusunun taşınmazın satışına yanaşmadığı veya taşınmazı üçüncü bir kişiye sattığı durumlarda vaat alacaklısı sözleşmeden kaynaklı olarak bir takım hukuki imkanlara sahip olmaktadır.

        Taraflar arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesine rağmen vaat borçlusunun taşınmazın satışına yanaşmadığı hallerde vaat alacaklısı, taşınmaz satışının yapılması ve tescil edilmesi için bir ifa davası açabilecektir. Vaat alacaklısı açısından açılacak ifa davasında dikkat edilmesi gereken en önemli husus, satış sözleşmesinin yapılmasına ilişkin talebin yanı sıra taşınmazın kendi adına tescilinin sağlanması için tescil talebinde de bulunması gerektiğidir. Aksi takdirde tescil talebinde bulunmayan vaat alacaklısının, TMK m. 716 gereğince tescile zorlama davası açması gerekecektir.

             Vaat borçlusunun kusurlu hareketi ile taşınmazı üçüncü bir kişiye devrettiği hallerde TBK m. 112 gereğince kusur sorumluluğu gündeme gelecektir. TBK m. 112’de “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklinde açıkça belirtildiği üzere vaat borçlusu kusurlu hareketi sonucu sebep olduğu zararları gidermek zorundadır. Vaat alacaklısının bu hükümden yararlanabilmesi için; vaat borçlusunun kusurlu olması şarttır. Bunun yanında vaat borçlusunun sözleşmeye aykırı bir biçimde taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmiş olması gerekmektedir.

              Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin uygulamada sıklıkla tercih edilme sebebi, cezai şart ve cayma parası gibi hükümleri de içermesidir. Taraflar sözleşmeye aykırı davranmaları halinde karşılaşacakları maddi külfet karşısında asıl satış sözleşmesini yapmaya zorlanmaktadır. Böylelikle tarafları bağlayıcı hükümler içermekle güven ihtiyacı da karşılanmış olmaktadır. Ayrıca sözleşmenin şerh edilmesi ile vaat alacaklısı kişisel hakkını eşyaya bağlı borç haline getirmekte ve bu hakkını üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilmektedir.

5) SONUÇ

          Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde yapılması gereken ve ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir ön sözleşmedir. Asıl satış sözleşmesinden önce her iki tarafı da bağlayan, maddi yükümlülükleri olan ve taşınmazın devredilmesini sağlayan bir sözleşme olması sebebiyle çok sık kullanılmaktadır. Asıl sözleşmeden önce tarafların taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yükümlülük altına girmesi sonucunda sözleşmeden cayma düşüncesi ortadan kalkmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması ve ciddi hukuki sonuçlar doğurması taraflar arasında güven ilişkisinin doğmasını sağlamaktadır. Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her ne kadar resmi şekilde yapılsa da tapu siciline şerh işlemi çok sık kullanılmamaktadır. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden kaynaklanan hakkın artık taşınmaza bağlı bir hak haline gelmesi ve bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi sağlanmaktadır. Yüksek değerdeki taşınmazların devrinde maddi kayıpların önüne geçilmesi adına sözleşmenin mutlaka tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.