TÜRK BORÇLAR KANUNU'NUN YÜRÜRLÜĞÜ ERTELENEN HÜKÜMLERİ

HAKKINDA

-HUKUK BÜLTENİ-

                                               BÜLTEN TARİHİ: 20.05.2020

1. GİRİŞ

Bu bültende 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) yürürlüğü ertelenen hükümleri ele alınacaktır.

TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu hususta dayanak 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a (“6217 sayılı kanun”) eklenen geçici 2. maddedir. Nitekim;

6217 sayılı kanun geçici m. 2/1: “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

2. ERTELEME KOŞULLARI

2.1. Giriş

TBK’nın ertelenen hükümlerinin kimler açısından hangi hallerde uygulama alanı bulacağı doğru tespit edilmesi gereken bir husustur. Bu nedenle öncelikle erteleme koşullarının neler olduğu hususu ele alınmıştır.

6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinden anlaşılacağı üzere, 01.07.2020 tarihine kadar yürürlüğü ertelenen hükümler, kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) uyarınca tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinden olması ve işyeri kirasının söz konusu olması halinde ertelemeye tabi olacaktır.

2.2. Kiracının Tacir veya Tüzel Kişi Olması

TBK’nın ertelenen kira hükümleri açısından ertelemenin mümkün olabilmesi için, kiracının TTK hükümleri gereğince tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinden olması gerekmektedir.

Bu bakımdan, özel hukuk tüzel kişileri (anonim şirketler, limited şirketler, kollektif şirketler, komandit şirketler, kooperatifler, vakıflar, dernekler) ile kamu hukuku tüzel kişilerinin (kamu kurumları ve kamu idareleri) erteleme kapsamına gireceğini söylemek gerekir.

TTK’da yer alan tacir tanımı şu şekildedir: “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir.” (TTK m.12/1). Bahsi geçen tanım uyarınca tacir sayılan kiracılar bülten konusu erteleme kapsamına girmektedir. Öte yandan, esnaflar TTK m. 15’te yer alan tanım uyarınca tacir sayılmadıklarından, esnafların kiracı olduğu işyeri kiraları bakımından erteleme hükümleri uygulama alanı bulmayacaktır.

Tacir gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilmektedir. TTK’nın tüzel kişiler başlıklı 16. maddesi “Ticaret şirketleriyle, amacına varmak için ticari bir işletme işleten vakıflar, dernekler ve kendi kuruluş kanunları gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek üzere Devlet, il özel idaresi, belediye ve köy ile diğer kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşlar  da tacir sayılırlar.” hükmünü haizdir.

2.3. Sözleşmenin İşyeri Kirasına İlişkin Olması

Ertelemenin bir diğer koşulu kira sözleşmesinin konusunun işyeri kirası olmasıdır.

Öğretide işyeri ‘kişinin ticari, sınai, ekonomik ve mesleki faaliyetlerini yürüttüğü yer’ olarak tanımlanmaktadır. O halde bir işyeri kirasından bahsedebilmek için kiralanan yerin kiracının mesleki veya ekonomik faaliyeti ile ilintili olması gerekmektedir.

İşyeri kirasının ertelemeye tabi olabilmesi açısından çatılı veya çatısız işyeri olması ise önem taşımamaktadır.

3. ERTELENEN HÜKÜMLER

3.1. Giriş

Yukarıda da bahsedildiği üzere ertelenen hükümler 6217 sayılı kanunda sayılmıştır. Bu hükümler aşağıda tek tek sayılmak suretiyle ele alınmıştır.

3.2. Kira Sözleşmesinin Devrine İlişkin Hüküm (TBK m. 323)

TBK m. 323: “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

 İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Bahsi geçen hüküm 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanacağından, bu tarihe kadar kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınabilecektir. Bu süre zarfında -erteleme süresi boyunca- kiraya verenin rıza verme hususunda bir haklı gerekçe göstermeksizin seçim hakkı bulunmaktadır.

Kanaatimizce erteleme süresinin sonuna kadar, kira ilişkisinin devrine ilişkin uygulanacak hükümler açısından kanunların emredici kurallarına aykırı olmamak kaydıyla sözleşme serbestisi gereğince kira sözleşmesi hükümleri uygulama alanı bulacaktır ve erteleme süresi boyunca da kiracının sözleşme ilişkisini devretmesi için yeni kanunda öngörülen yazılı rıza şartı aranmayacaktır.

3.3. Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesine (Erken Tahliye) İlişkin Hüküm (TBK m. 325)

TBK m. 325: “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, gerek kiracının elinde olmayan sebeplerle kiralananı erken tahliye etmesi gerekse işyeri kiraları bakımından kiracının elde etmesi beklenen karı elde edememesi vb. durumlar sebebiyle kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi (erken tahliye) halini düzenlemektedir.

3.4. Olağanüstü Feshe İlişkin Hüküm (TBK m. 331)

TBK m. 331: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

TBK m. 331 hükmü kiracıya veya kiraya verene olağanüstü nitelikte bir fesih imkanı vermektedir. Böylece sözleşme tarafları sözleşme bitim tarihinden evvel sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira sözleşmesinin temelini oluşturan şartlar önceden öngörülemeyen şekilde değişmiş ve bu haliyle sözleşmenin devamı taraflar için çekilmez hal almış olabilir. Taraflar için çekilmez hale gelen durumlar bakımından yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi olağanüstü fesih yoluyla bitirmek söz konusu olabilecektir.

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek bu hüküm açısından tarafların yine de yasal fesih bildirim sürelerine uyma yükümlülüklerinin bulunduğunu unutmamak gerekir.

3.5. ‘Bağlantılı Sözleşme’ye İlişkin Hüküm (TBK m.340)

TBK m. 340: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”

Bu hüküm de ertelenmiş olması sebebiyle 01.07.2020 tarihine kadar uygulama alanı bulamayacaktır. Bu tarihten sonra ise taraflar arasında bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamına giren bir sözleşmenin imzalanmış olması halinde imzalanan bu sözleşme herhangi bir uyuşmazlık durumunda geçersiz sayılacak ancak bunun yanında kira sözleşmesi geçerli kalmaya devam edecektir.

Bağlantı sözleşme yasağının uygulanabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

• Kiracı, bağlantılı sözleşme ile kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkisi olmayan bir borç altına girmelidir.
• Kira sözleşmesinin yapılması veya devamı, kiracı ile imzalanacak bir başka sözleşmeye -bağlantılı sözleşme- bağlanmalıdır.
• Bağlantılı sözleşme kiracının yararına olmamalıdır.

01.07.2020 tarihi itibariyle, sayılan şartları birlikte taşıyan bağlantılı sözleşmeler geçersiz sayılacak, bu sözleşmeler hüküm ve sonuçlarını doğurmayacaktır. Kira sözleşmesi ise geçerli olarak ayakta kalmaya devam edecektir.

3.6. Kiracının Güvence Vermesine İlişkin Hüküm (TBK m.342)

TBK m.342: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 342 uyarınca kiracıdan güvence istenilmesi imkanı bulunmaktadır. TBK m. 342 ile güvence miktarı tavanı üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılabilmektedir. Bu durumda para veya kıymetli evrakın bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir. Bankanın güvenceleri geri vermesi ancak iki tarafın rızasına veya icra takibinin kesinleşmesine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak mümkün olabilecektir.

3.7. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağına İlişkin Hüküm (TBK m. 343)

TBK m. 343: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

Ertelenen hükümler arasında yine kiracı lehine öngörülen ilgili düzenleme de 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanacaktır.

3.8. Kira Bedeli ve Bedelin Belirlenmesine İlişkin Hüküm (TBK m. 344)

TBK m. 344: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Kiracısı TTK uyarınca tacir olan veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyerleri bakımından bu hüküm de 8 yıl ertelenmiştir.

TBK m. 344 hükmü esas itibariyle kira bedelinin arttırılmasına ilişkin olarak kiracı lehine kısıtlayıcı şekilde maddede belirtilen birtakım kıstaslar öngörmüştür.

3.9. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağına İlişkin Hüküm (TBK m. 346)

TBK m. 346: “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Kiracısı TTK uyarınca tacir olan veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyerleri bakımından bu hüküm de 8 yıl ertelenmiştir.

3.10. Dava Sebeplerinin Sınırlılığına İlişkin Hüküm (TBK m.354)

TBK m. 354: “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

Yine kanun koyucunun kiraya veren karşısında kiracıyı korumak adına getirdiği düzenlemelerden biri olan TBK m. 354 hükmü de 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesi ile yürürlüğü 01/07/2012 tarihi itibariyle 8 yıl ertelenen hükümlerden biridir.

SONUÇ

6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesi ile TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından 8 yıl süreyle ertelenmiştir.

TTK’da yer alan tacir tanımı şu şekildedir: “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir.” (TTK m.12/1). Bahsi geçen tanım uyarınca tacir sayılan kiracılar bülten konusu erteleme kapsamına girmektedir. Öte yandan aynı kanunun 12. maddesinin ikinci fıkrasına göre “Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.” Bu sebepledir ki bizim de katıldığımız şekilde doktrinde TTK m. 12’nin 2. fıkrasında belirtilen kişilerin de erteleme kapsamında kabul edilmeleri gerektiği yönünde görüş de mevcuttur. Bununla beraber, aynı hükmün üçüncü fıkrasında “Bir ticari işletme açmış gibi, ister kendi adına, ister adi bir şirket veya her ne suretle olursa olsun hukuken var sayılmayan diğer bir şirket adına ortak sıfatıyla işlemlerde bulunan kimse, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olur.” ifadesi yer almaktadır. İlgili fıkranın lafzından da anlaşılacağı üzere bu fıkrada belirtilen kişiler iyi niyetli üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olmakta, ancak tacir sayılmamakta ve bu bakımdan erteleme kapsamına girmemektedir. Yine tacir sıfatına sahip olmayan esnaflar da erteleme kapsamına girmemektedir.

Yukarıda ele alınan erteleme kapsamındaki hükümler 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Bir başka deyişle ele alınan hükümler 1.7.2020 tarihi itibari ile yürürlük kazanacaktır. Bu halde, 1.7.2020 tarihine kadar ise kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunacaktır. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Saygılarımızla

Forensis Hukuk Bürosu

Not: Bültenimizde yer verilen açıklamalar, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele alır tarzda hazırlanmıştır. Size özel detaylı bilgi için bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.